Droits de cession immobilière et centres de villégiature en copropriété

Cette page expose l'application de la Loi sur les droits de cession immobilière (la loi) à l'achat d'un intérêt dans un centre de villégiature en copropriété.

L'acquisition d'un intérêt dans un centre de villégiature en copropriété est assujettie aux droits de cession immobilière.

Cette page contient des renseignements généraux. Elle n'est pas exhaustif et ne remplace aucunement la Loi sur les droits de cession immobilière ou les règlements afférents.

Introduction

Cette page porte principalement sur la forme de propriété des biens‑fonds communément appelée droit de copropriété. Cette forme sert souvent pour les propriétés de loisirs, et les expressions chalets en copropriété et centres de villégiature en copropriété sont fréquemment utilisées.

Centres de villégiature en copropriété

L'expression centres de villégiature en copropriété désigne un genre d'entente de propriété partagée où l'occupation d'un bien est divisée afin que chacun des propriétaires puisse en profiter pendant une période de temps définie au cours d'un cycle donné, qui correspond habituellement à une année civile. Chaque propriétaire acquiert un intérêt dans le centre de villégiature, que l'on qualifie souvent d'intervalle, qui donne à l'acquéreur le droit d'occuper le bien‑fonds conformément à l'entente de propriété partagée. L'entente peut comprendre une entité ou une association qui coordonne l'occupation et prend des dispositions pour effectuer les réparations et entretenir le bien‑fonds pour le compte des propriétaires.

  • Par exemple, l'acquisition d'un intérêt dans un centre de villégiature en copropriété pourrait donner le droit à l'acquéreur d'occuper exclusivement un chalet particulier pendant cinq semaines par an. Les semaines d'occupation pourraient varier et ne pas être consécutives; par contre, l’acquéreur continuerait d’avoir le droit d’occuper ce chalet pendant cinq semaines par an.

Application de la loi

À moins d'une dispense explicite de la loi, chaque acquisition d'un bien‑fonds en Ontario est assujettie aux droits de cession immobilière. Cela s'applique aux cessions de bien‑fonds enregistrées et, depuis le 19 juillet 1989, aussi aux cessions non enregistrées d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds.

On parle de cession non enregistrée lorsqu'une personne acquiert un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds, mais qu'aucun document ne rendant compte de l'acquisition n'est enregistré auprès du Bureau d'enregistrement immobilier. Les cessions non enregistrées englobent la vente, la cession ou le contingentement de n'importe quelle partie d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds, ainsi que tous les changements apportés aux droits ou une augmentation de l'intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds.

D'une manière générale, le bien‑fonds désigne non seulement le bien‑fonds et les bâtiments, mais aussi tout intérêt que peut avoir une personne à l'égard du bien‑fonds et des bâtiments, qu'il s'agisse d'un intérêt partiel, de droits de surface, ou encore du droit de traverser une propriété appartenant à quelqu'un d'autre.

Définition du bien‑fonds au sens de la loi

Bien‑fonds s'entend notamment des biens‑fonds, tènements et héritages, ainsi que des domaines et des intérêts qui s'y rattachent; s'entend de la construction devant être édifiée sur un bien‑fonds dans le cadre d'un arrangement relatif à la cession d'un bien‑fonds, à une tenure à bail ou un domaine à bail, à l'intérêt du bénéficiaire d'une option, à l'intérêt d'un acheteur aux termes d'une convention de vente d'un bien‑fonds, à l'achalandage imputable à l'emplacement de ce bien‑fonds ou imputable à la présence sur ce dernier d'un bâtiment ou d'un accessoire fixe et d'accessoires fixes.

La définition que donne la loi au terme bien‑fonds est vaste pour y inclure une grande variété de formes d'intérêt dans un bien‑fonds. S'il est vrai que de nouvelles formes et structures de propriété peuvent être constituées, cela ne change pas le fait que si l'acquisition constitue un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds, les droits de cession immobilière s'appliqueront.

Un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds peut comprendre un ou plusieurs des attributs suivants :

  • le droit de profiter de l'augmentation de la valeur du bien‑fonds
  • la responsabilité de la diminution de la valeur du bien‑fonds
  • la responsabilité d'entretenir le bien‑fonds
  • le droit exclusif d'occuper une unité particulière (cela pourrait être pour des périodes de temps définies)
  • des droits sur les loyers provenant de ce bien‑fonds, et
  • des droits pour léguer l'intérêt dans le bien‑fonds.

Décisions et interprétations relatives à la loi

Si une question d'interprétation d'un terme ou d'une disposition de la Loi ou une question concernant l'application de la Loi par rapport à une situation factuelle particulière se pose, une demande d'interprétation doit être présentée, par écrit, au ministère à l'adresse indiquée à la fin du présent bulletin. Tous les faits et les documents doivent être divulgués complètement et équitablement.

Intérêt à titre de propriété copropriété

Application de la loi aux intérêts à titre de copropriété

Comme indiqué plus haut, la définition du bien‑fonds au sens de la loi est très vaste et comprend le bien‑fonds en tant que tel, les structures qui sont érigées ou doivent être érigées sur le bien‑fonds, et tout droit ou intérêt dans le bien‑fonds. Le droit d'occupation exclusif du bien‑fonds constitue un droit ou un intérêt sur celui‑ci, même si c'est pendant une période de temps définie.

L'acquisition d'un intérêt dans un centre de villégiature à titre de copropriété donne à l'acquéreur le droit d'occuper les biens, même si ce n'est que pendant une partie de l'année. Il s'agit d'un droit ou d'un intérêt dans le bien‑fonds. Par conséquent, l'achat ou l'acquisition d'un intérêt à titre de copropriété constitue l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds qui est imposable en vertu de la loi, peu importe que l'intérêt soit ou non un titre enregistré.

Déclaration et calcul des droits lors de l'acquisition d'un intérêt à titre de propriété fractionnaire

Droits de cession basés sur la valeur de la contrepartie

Le montant des droits de cession immobilière à payer est calculé d'après la valeur de la contrepartie accordée ou qui sera accordée à l'intérêt dans un centre de villégiature à titre de copropriété. La définition de la valeur de la contrepartie est également vaste mais ne se limite pas au prix d'achat convenu dans la convention d'achat‑vente. La valeur de la contrepartie comprend également le passif pris en charge et les avantages conférés lors de la cession. La référence à la cession englobe plusieurs formes de contrepartie possibles afin de faciliter la cession du bien‑fonds.

La définition de la valeur de la contrepartie se trouve au bas de cette page.

En cas d'enregistrement de l'acquisition

Si l'acquisition d'un intérêt dans un bien‑fonds est un titre enregistré au Bureau d'enregistrement immobilier, les droits de cession immobilière doivent être acquittés au moment de l'enregistrement du document, qui est habituellement un acte de cession.

En cas de non‑enregistrement de l'acquisition, remise d'une déclaration

Si l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds n'est pas un titre enregistré au Bureau d'enregistrement immobilier, la transaction doit être signalée au ministère dans les 30 jours suivant l'acquisition, en envoyant le formulaire Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds dûment rempli ainsi que le montant des droits de cession immobilière applicables, directement au ministère à l'adresse indiquée plus bas. Si les droits de cession sont acquittés par chèque, le chèque doit être fait à l'ordre du ministre des Finances.

Le détenteur légal du titre, en tant qu'administrateur, doit fournir une Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds dans une délai de 30 jours après avoir été informé du changement de propriété bénéficiaire. Cette déclaration ne sert qu'à fournir des renseignements, et aucun droit de cession immobilière ne doit être acquitté.

Défaut de production de la déclaration et de paiement de la taxe

Si une déclaration n'est pas transmise tel que prévu ou si les droits de cession ne sont pas joints à la déclaration, le ministre pourrait imposer une pénalité d'un montant équivalant à 5 % du montant des droits exigibles. Les intérêts commenceront à courir à compter de la date de non‑production de la déclaration.

Taux d'imposition –Calcul des droits de cession

Les taux des droits qui s'appliquent à la valeur de la contrepartie sont décrits dans notre page Web intitulé Calcul des droits de cession immobilière diffusé par le ministère.

Cotisations et nouvelles cotisations

Le délai général de quatre ans relatif aux cotisations ou aux nouvelles cotisations ne s'applique pas dans le cas d'une personne ayant fourni de l'information trompeuse par négligence, manque de diligence ou omission volontaire, ou ayant négligé de produire quelque déclaration que ce soit requise par la Loi.

Définitions au sens de la Loi sur les droits de cession immobilière

La valeur de la contrepartie s'entend notamment :

  1. du prix de vente brut ou du montant en numéraire de la contrepartie versée ou devant être versée pour la cession par le cessionnaire ou pour son compte, plus la valeur en numéraire de toute obligation assumée ou endossée par le cessionnaire ou pour son compte, dans le cadre de l'arrangement relatif à la cession, plus la valeur en numéraire de tout avantage accordé directement ou indirectement par le cessionnaire à une personne dans le cadre de cet arrangement,
  2. dans le cas d'une ordonnance définitive portant forclusion d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle grevant un bien‑fonds, du moins élevé des montants suivants :
    1. la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a), plus le montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle au moment de la cession, y compris le principal, les intérêts, ainsi que tous les frais ou débours dus à ce moment et garantis par l'hypothèque ou la sûreté réelle, sauf les impôts municipaux, plus le montant calculé de la façon précitée, dû aux termes de toute autre hypothèque ou sûreté réelle de rang postérieur à celle qui fait l'objet de la cession, si le créancier en faveur de qui la cession est effectuée en est le (que celui‑ci soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession) à cette personne, ou
    2. un montant établi de sorte que le ministre soit convaincu qu'il équivaut à la juste valeur marchande du bien‑fonds faisant l'objet de la cession,
  3. 1. dans le cas de la cession d'un bien‑fonds à un créancier titulaire d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle grevant le bien‑fonds effectuée en paiement du montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle, du moins élevé des montants suivants,
    1. la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a), plus le montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle au moment de la cession, y compris le principal, les intérêts, ainsi que tous les frais ou débours dus à ce moment et garantis par l'hypothèque ou la sûreté réelle, sauf les impôts municipaux, plus le montant calculé de la façon précitée, dû aux termes de toute autre hypothèque ou sûreté réelle de rang postérieur à celle qui fait l'objet de la cession, si le créancier en faveur de qui la cession est effectuée en est le (que celui‑ci soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession) à cette personne, ou
    2. un montant établi de sorte que le ministre soit convaincu qu'il équivaut à la juste valeur marchande du bien‑fonds faisant l'objet de la cession,
  4. dans le cas où le bail du bien‑fonds, la cession de l'intérêt du locataire aux termes du bail, ou un avis écrit quelconque signalant l'existence d'un bail non enregistré de ce bien‑fonds ou de la cession non enregistrée de l'intérêt du locataire dans ce bail, ne fait pas l'objet d'une dispense de droits aux termes du paragraphe (6), la juste valeur marchande, établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, du bien‑fonds visé par un bail ou d'une partie de ce bien‑fonds, s'il n'en est cédé qu'une partie,
  5. de la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a) ou b) à l'égard de la cession du bien‑fonds que constate un acte ou un écrit non enregistré qui ne constitue pas un avis écrit visé à l'alinéa c), dans le cas d'un avertissement ou d'un avis écrit quelconque qui signale l'existence de cet acte ou de cet écrit, mais qui ne constitue pas un avis écrit visé à l'alinéa c),
  6. de la valeur de la contrepartie établie aux termes des alinéas a) à d), selon le cas qui s'applique, à l'égard d'une ou plusieurs cessions non enregistrées qui ont cédé un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire dans un bien‑fonds à une personne, ou à son profit, dans le cas de la cession de ce bien‑fonds par un fiduciaire (que celui‑ci soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession) à cette personne,
  7. de la juste valeur marchande du bien‑fonds visé par la cession, établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, dans le cas de la cession d'un bien‑fonds par un fiduciaire à un autre fiduciaire (que l'un ou l'autre des fiduciaires soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession), si les deux conditions suivantes sont réunies :
    1. un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire dans le bien‑fonds est détenu au profit d'une personne autre que celle au profit de laquelle l'intérêt était détenu par le fiduciaire qui a consenti la cession au moment où ce dernier a acquis pour la première fois l'intérêt dans le bien‑fonds que lui reconnaît la common law, et
    2. le cessionnaire d'un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire a donné une contrepartie de valeur pour la cession de cet intérêt dans le bien‑fonds que détient le fiduciaire cédant, alors que ce dernier détenait l'intérêt dans le bien‑fonds que lui reconnaît la common law,
  8. de la juste valeur marchande du bien‑fonds visé par la cession établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, dans le cas de la cession d'un bien‑fonds à une personne morale, si une portion quelconque de la contrepartie consiste dans l'attribution et l'émission des actions de cette personne morale, ou dans le cas de la cession par une personne morale d'un bien‑fonds à l'un de ses actionnaires.

Renseignements additionnels

Si le présent bulletin ne couvre pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi et les règlements afférents, visitez notre site Web à ontario.ca/finances ou communiquez avec le :

Ministère des Finances
Section des impôts relatifs aux biens fonciers
33, rue King Ouest, 3e étage
Oshawa ON  L1H 8H9

  • 1‑866‑ONT‑TAXS (1‑866‑668‑8297)
  • Téléc. : 905‑433‑5770
  • 1‑800‑263‑7776 pour la appareil de télécommunications pour sourds (ATS)
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