Cessions engageant des sociétés

Bulletin fiscal de l'Ontario 3-2000
Bulletin LTT 3-2000
Date de publication : avril 2000
Dernière mise à jour : septembre  2009

Le présent bulletin a pour but de clarifier l'application de la Loi sur les droits de cession immobilière (la "Loi") dans le cas de certaines transactions engageant des sociétés.

1. Cession à une société lorsque des actions sont incluses dans la contrepartie cédée au vendeur, ou cession entre une société et l'un ou l'autre de ses actionnaires :

Au sens de l'article 1 de la Loi, alinéa g), la " valeur de la contrepartie " imposable s'entend de la juste valeur marchande du bien-fonds visé par la cession établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, dans le cas de la cession d'un bien-fonds à une société, si une portion quelconque de la contrepartie consiste dans l'attribution et l'émission des actions de cette société, ou dans le cas de la cession par une société d'un bien-fonds à l'un de ses actionnaires.

Cette définition s'applique également à l'établissement de la contrepartie dans le cas d'une aliénation non enregistrée, tel que décrit à l'article 3 de la Loi. Dans de tels cas, la juste valeur marchande doit être établie en date de l'aliénation.

2. Fusions légales

Lorsque, en vertu d'une fusion légale, le(s) bien(s)-fonds de deux ou plusieurs sociétéssont dévolus à la société à la suite de la fusion, le ministère des Finances ne considère pas telle cession comme la cession d'un bien-fonds au sens de l'article 1 de la Loi et, par conséquent, aucuns droits ne sont exigibles sur de telles transactions. En outre, toute cession non enregistréerésultant d'une fusion légale ne constitue pas une aliénation au sens de l'article 3 de la Loi.

3. Apport de capitaux à une société

Lorsque la cession d'un bien-fonds représentant un apport de capitaux à une société est présentée à l'enregistrement et que la société ne fournit aucune contrepartie à l'égard du bien-fonds, la cession n'est pas assujettie aux droits exigibles en vertu de la Loi. Il convient de noter qu'aucune contrepartie ne doit être cédée sous quelque forme que ce soit (comme par exemple par l'émission d'actions, la prise en charge du passif, l'émission d'un billet à ordre, etc.). Il ne s'agit pas là d'une exonération de droits; mais plutôt, du fait qu'aucune contrepartie n'est cédée sous quelque forme que ce soit, aucuns droits ne sont exigibles.

NOTA : Ce raisonnement s'applique également aux aliénations non enregistrées décrites à l'article 3 de la Loi. Dans de tels cas, une déclaration doit tout de même être produite, mais aucuns droits ne sont exigibles.

4. Aliénations entre des sociétés affiliées :

Le paragraphe 3 (9) de la Loi prévoit l'acquittement reporté des droits exigibles en vertu de l'article 3 dans le cas d'aliénations non enregistrées entre des sociétés affiliées, comme suit :

" Si l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds se fait d'une société à une autre société, l'une étant une société du même groupe que l'autre immédiatement avant et au moment de l'aliénation, le ministre peut reporter l'acquittement des droits qui sontexigibles, aux termes du présent article, de la société qui acquiert l'intérêt bénéficiaire si les conditions suivantes sont réunies :

  1. avant le trentième jour suivant la date de l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds, la société demande au ministre d'accorder le report et lui soumet un engagement écrit qui le satisfait, aux termes duquel, pour une période d'au moins trente-six mois consécutifs suivant immédiatement la date de l'aliénation :
    1. d'une part, la société qui fait l'aliénation et celle qui acquiert l'intérêt à titre bénéficiaire au moment de l'aliénation continueront d'être des sociétés du même groupe,
    2. d'autre part, l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds continuera d'appartenir à la société qui acquiert l'intérêt à titre bénéficiaire au moment de l'aliénation ou à une société qui est une société du même groupe que cette société et que celle qui a fait l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds;
  2. une sûreté en garantie de l'acquittement des droits est fournie au ministre, sous la forme et d'un genre que celui-ci estime acceptables;
  3. aucune cession ni aucun acte ou document électronique prouvant l'aliénation n'a été enregistré. "

CET ACQUITTEMENT REPORTÉ NE S'APPLIQUE PAS AUX CESSIONS TAXABLES EN VERTU DE L'ARTICLE 2.

NOTA : Aux fins de l'acquittement reporté en vertu de l'article 3 :

  1. une société est considérée comme étant affiliée à une autre société si l'une d'entre elles est la filiale de l'autre, ou si les deux sont des filiales de la même société, ou si chacune d'elles est chapeautée par la même ou les mêmes personne(s);
  2. une société est considérée comme étant une filiale d'une autre si tel serait le cas aux termes de la Loi sur les valeurs mobilières; et

les paragraphes 1 (3) à (6) de la Loi sur les valeurs mobilières s'appliquent lorsqu'il faut établir si une société est affiliée à une autre.

Pour demander le report de l'acquittement en vertu du paragraphe 3 (9) de la Loi, les documents suivants doivent être fournis au ministère des Finances :

  1. Une déclaration relative à l'acquisition de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bienfonds.
  2. La demande et l'engagement d'acquittement reporté des droits de cession immobilière en vertu du paragraphe 3 (9).
  3. Une sûreté en garantie* de l'acquittement, acceptable par le ministre.
  4. Une copie de toutes les ententes conclues entre les parties.
  5. Une copie des registres des actionnaires des sociétés cédantes et cessionnaires, ainsi que des sociétés actionnaires de ces sociétés.
  6. Une copie de toute évaluation (lorsque la contrepartie correspond à la juste valeur marchande).
  7. Une copie des pages contenant les extraits pertinents concernant les bien-fonds visés par l'aliénation afin d'attester qu'aucun acte de cession ou document électronique confirmant l'aliénation n'a été enregistré.
  8. Tout autre document que pourrait exiger le ministère à l'appui de la demande de report d'acquittement.

*Présentement, les seules formes de garanties acceptables par le ministre sont les suivantes : (a) le paiement des droits ou (b) une lettre de crédit au montant des droits exigibles, augmenté des intérêts applicables pour la période de trois ans. On peut s'adresser à la Direction pour le calcul des droits et intérêts exigibles. Un exemple du type de lettre de crédit requise est joint au présent bulletin.

Conformément au paragraphe 3 (11), les droits reportés en vertu du paragraphe 3 (9) seront annulés si l'une ou l'autre des conditions suivantes est respectée et si sont présentés les documents nécessaires acceptables par le ministère :

  1. le ministre est d'avis que l'engagement conclu en vertu du paragraphe (9) a été respecté et aucun acte de cession n'atteste que l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds a été enregistré
  2. un acte de cession ou document électronique attestant que l'aliénation de l'intérêt de la société à titre bénéficiaire dans le bien-fonds a été enregistré et que les droits ont été acquittés conformément à l'article 2 ou 2.1; ou
  3. il y a eu aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds, ou acte de cession de bien-fonds entre la société ou un affilié de la société et une personnen'étant pas affiliée à la société, et les droits exigibles ont été acquittés en vertu de ladite Loi quant à l'aliénation ou à l'enregistrement de l'acte de cession, selon le cas.

5. Réorganisations de sociétés

L'article 2 du règlement 70/91 prévoit une exemption des droits exigibles en vertu de l'article 3 de la Loi dans le cas de certaines aliénations non enregistrées, accordée à des sociétés, si tous les critères suivants sont respectés :

  1. L'aliénation s'inscrit dans le cadre d'une réorganisation au cours de laquelle une société touche un dividende.
  2. Le montant du dividende doit être réputé, en vertu du paragraphe 55 (2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), mais pour l'application de l'alinéa 55 (3) b) de la Loi, ne pas avoir été reçu par la société, mais être le produit de l'aliénation d'une ou de plusieurs actions, ou être un gain par la sociétédécoulant de l'aliénation d'immobilisations.
  3. L'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds doit constituer une cession immobilière entre une société donnée et une ou plusieurssociétés aux fins de l'application de l'alinéa 55 (3) b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) relativement au dividende mentionné au paragraphe (2).

Pour demander cette exemption, les documents suivants doivent être fournis au ministère des Finances :

  1. Une déclaration relative à l'acquisition de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bienfonds.
  2. La demande et la déclaration d'exemption des droits de cession immobilière en vertu du règlement 70/91 de l'Ontario.
  3. Une copie de toutes les ententes conclues entre les parties.
  4. Une brève description de la série de transactions effectuées afin de confirmer que les dispositions de l'exemption ont été respectées, ou une copie d'une décision rendue par Revenu Canada.
  5. Tout autre document que pourrait exiger le ministère à l'appui de la demande d'exemption.

CETTE EXEMPTION NE S'APPLIQUE PAS AUX CESSIONS ENREGISTRÉES, LESQUELLES SONT TAXABLES EN VERTU DE L'ARTICLE 2.

6. Renseignements additionnels

Si le présent bulletin ne couvre pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi et les règlements afférents, visitez notre site Web à ontario.ca/finances ou communiquez avec le :

Ministère des Finances
Direction de la vérification
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa ON  L1H 8H9

  • 1 866 ONT-TAXS (1 866 668-8297)
  • Téléc. : 905 433-5770
  • 1 800 263-7776 pour la appareil de télécommunications pour sourds (ATS)

7. Exemple d'une lettre de crédit

[ Papier à en-tête de la banque ]

LETTRE DE CRÉDIT DE SOUTIEN IRRÉVOCABLE

No de la lettre de crédit _________________

Émise le_________________________

DESTINATAIRE : Ministre des Finances
Province d'Ontario
33, rue King Ouest, 3e étage
Oshawa, Ontario  L1H 8H5

Nous, [inscrire le nom et l'adresse de la banque – l'adresse doit être en Ontario] (soit « nous » ou la « banque ») émettons par la présente à l'endroit et au profit de Sa Majesté la Reine du chef de l'Ontario, représentée par le ministre des Finances (soit « Vous » ou le « ministre ») notre lettre de crédit de soutien irrévocable pour le compte de [inscrire les nom et prénom officiels du (de la) contribuable] (le « client ») couvrant un montant ne devant pas dépasser [inscrire le montant en dollars en toutes lettres] ([inscrire le montant en dollars en chiffres] $) en monnaie ayant cours légal au Canada.

La présente lettre de crédit est remise à l'égard des obligations du client, contractées ou qui seront contractées envers Vous conformément à la Loi sur les droits de cession immobilière, L.R.O. 1990, ch. L. 6, telle que modifiée, et en vertu de toute loi remplaçante.

Vous êtes autorisé, sous réserve des conditions énoncées dans la présente lettre de crédit, à tirer des fonds sur la banque selon les besoins et en tout temps, advenant le cas où un paiement serait requis en vertu de la présente lettre de crédit. Nous émettrons tel paiement sans plus chercher à savoir si Vous jouissez du droit, entre le ministre et le client, d'effectuer tel prélèvement, et sans reconnaître toute revendication du client ou autre recours à Votre disposition en tout temps et selon les besoins.

Les prélèvements partiels sont autorisés en vertu de la présente lettre de crédit jusqu'au montant intégral couvert par ladite lettre de crédit.

Toute demande de prélèvement en vertu de la présente lettre de crédit doit être soumise par le biais d'une demande de paiement écrite de la part du ministre, et faire état du numéro de la lettre de crédit ainsi que de la date d'émission de telle lettre, en plus de préciser que le montant prélevé est lié aux obligations du client, contractées ou qui seront contractées en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière, L.R.O. 1990, ch. L. 6, telle que modifiée. Tous les prélèvements doivent être établis à l'ordre du ministre des Finances. Le sous‑ministre des Finances; le sous‑ministre associé, Administration des taxes et des avantages fiscaux et prestations; le directeur de la Direction de la gestion des comptes et de la perception, au nom du ministre des Finances, ou le chef - Impôt foncier de la Direction de l'observation fiscale, au nom du ministre des Finances, ou leurs héritiers, successeurs et ayants droit respectifs, quels qu'ils soient, sont tous dûment autorisés à signer la demande écrite au nom du ministre.

Nous exécuterons votre demande de paiement au plus tard le deuxième jour ouvrable suivant la réception de telle demande de paiement par écrit, pourvu que la demande de prélèvement soit présentée à l'adresse de la Banque indiquée ci‑dessus, au plus tard avant 17 h à la date d'expiration de la présente lettre de crédit.

Le montant du crédit disponible, selon les besoins, au titre de la présente lettre de crédit, peut être réduit d'un montant précisé par écrit à la suite d'une directive de Votre part à l'intention de la Banque et comportant la signature de l'une des personnes suivantes: le sous‑ministre des Finances, le sous‑ministre associé, Administration des taxes et des avantages fiscaux et prestations; le directeur de la Direction de la gestion des comptes et de la perception, au nom du ministre des Finances, ou le chef - Impôt foncier de la Direction de l'observation fiscale, au nom du ministre des Finances, ou leurs héritiers, successeurs et ayants droit respectifs, quels qu'ils soient.

La présente lettre de crédit prendra fin le ____________, mais sera réputée être automatiquement prolongée si aucune modification ni aucun avis officiels ne sont reçus à cet effet, d'une année à l'autre pendant des périodes successives d'un an à compter d'aujourd'hui ou de toute date d'expiration future de la présente, sauf si pas moins de quatre‑vingt‑dix jours avant aujourd'hui ou avant toute date d'expiration future, nous Vous informons par un avis écrit, livré par messager ou par courrier recommandé en port payé à l'attention du :

Chef - Impôt foncier
Direction de l'observation fiscale
Ministère des Finances
33, rue King Ouest, 3e étage
Oshawa ON  L1H 8H5

que la Banque choisit de ne pas renouveler la présente lettre de crédit au‑delà de la date d’expiration actuelle. Sur réception d'un tel avis, Vous pourrez retirer au plus tard avant 17 h à la date d’expiration actuelle le plein montant couvert en vertu des présentes par le biais d’une demande de paiement par écrit.

Nous reconnaissons et acceptons le caractère irrévocable de cette lettre de crédit.

La présente lettre de crédit est assujettie aux Règles et pratiques internationales relatives aux Standby (RPIS98). Cette lettre de crédit doit en outre être régie et interprétée conformément aux lois de la province d’Ontario ainsi qu’aux lois canadiennes applicables, sauf dans la mesure où telles lois vont à l’encontre des Règles et pratiques internationales relatives aux Standby (RPIS98).

_________________________
SIGNATAIRE AUTORISÉ 

_________________________
SIGNATAIRE AUTORISÉ

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