Incidence de la taxe sur les produits et services sur la valeur de la contrepartie en application de la Loi sur les droits de cession immobilière

Bulletin LTT 4-2004
Date de publication : juin 2010
Dernière mise à jour : juin 2010
ISBN: 0-7794-7356-6 (Imprimé), 0-7794-7357-4 (PDF)

  • Le présent bulletin a été modifié en juin 2010 afin de fournir un lien vers le site Web de l'Agence du revenu du Canada contenant des renseignements de nature technique sur la taxe sur les produits et services (TPS) ainsi que sur la taxe de vente harmonisée (TVH).
  • Le présent bulletin renseigne sur l'incidence de la taxe sur les produits et services sur le calcul de la valeur de la contrepartie lors de la cession d'un bien-fonds.
  • L'information contenue dans ce bulletin ne remplace pas les dispositions de la Loi sur les droits de cession immobilière (Loi) et des règlements afférents.

Généralités

TPS

La TPS est une taxe administrée par le gouvernement fédéral qui s'applique à certains biens et services, conformément aux dispositions de la Loi sur la taxe d'accise. Au moment de mettre sous presse, le taux de TPS est de 5 %.

Valeur de la contrepartie

La valeur de la contrepartie, telle que définie au paragraphe 1 (1) de la Loi, représente le fondement du calcul des droits de cession immobilière.

Transaction assujettie à la TPS ou à la TVH

La TVH entrera en vigueur le 1er juillet 2010, et sera administrée par l'Agence du revenu du Canada. Il incombe à l'acheteur d'établir si sa transaction est assujettie à la TPS et/ou à la TVH. Conformément aux règles transitoires applicables en vertu de la TVH, certaines transactions résidentielles auront les « mêmes droits acquis » après le 30 juin 2010. En pareil cas, seule la TPS s'appliquera, et non pas la TVH. Des renseignements sur l'application de la TPS et de la TVH sont disponibles en ligne sur le site Web de l'Agence du revenu du Canada à l'adresse www.arc.gc.ca/tpstvhtech. Si votre transaction est assujettie à la TVH, veuillez consulter notre publication intitulée LTT 1-2010 Incidence de la taxe de vente harmonisée sur la valeur de la contrepartie en application de la Loi sur les droits de cession immobilière.

Incidence de la TPS sur la valeur de la contrepartie

La TPS et la valeur de la contrepartie

Lorsque la TPS s'applique à l'achat d'un bien-fonds ou à l'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, la valeur de la contrepartie ne comprend pas le montant de la TPS payé sur le prix d'achat. Parallèlement, les droits de cession immobilière ne sont pas exigibles sur la TPS payée.

Incidence de la remise de TPS sur la valeur de la contrepartie

Remise de TPS

Certaines conventions d'achat entre l'acheteur d'un logement neuf et un vendeur prévoient que l'acheteur cède au constructeur toute remise de TPS à laquelle il a droit. En général, le montant de la remise ne fait pas partie de la valeur de la contrepartie, mais il arrive parfois que ce soit le cas.

Lorsque la valeur de la remise de TPS n'est pas imposable

Sommaire

Dans certains cas, lorsqu'un acheteur achète un logement neuf, il a droit à une remise partielle de la TPS. Si l'acheteur cède cette remise au constructeur et paie à ce dernier la différence entre la TPS de 5 % et la remise de TPS, la valeur de la remise de TPS n'entre alors pas dans la valeur de la contrepartie.

Situations où la valeur de la remise de TPS n'est pas imposable

Dans la plupart des cas, la convention d'achat stipule que le prix d'achat comprend la TPS nette. La TPS nette correspond à la TPS de 5 % exigible moins toute remise de TPS à laquelle l'acheteur a droit. La convention prévoit également que l'acheteur cédera au constructeur toute remise de TPS à laquelle il a droit. Le constructeur remettra ensuite au gouvernement fédéral la TPS nette perçue ainsi que le formulaire de cession de remise de TPS. De cette façon, le constructeur agit au nom du gouvernement fédéral afin que l'acheteur puisse se prévaloir instantanément de la remise qu'il aurait autrement reçue à une date ultérieure de la part du gouvernement fédéral.

Exemple

Diagramme 1: Ce diagramme circulaire montre que l'acheteur a payé son logement 173 247,30 $, a cédé la remise de TPS au constructeur et a payé la partie de la TPS correspondant à la différence entre la TPS intégrale de 6 % et la valeur de la remise de TPS (10 394,84 $ - 3 742,14 $ = 6 652,70 $). Le constructeur remet au gouvernement fédéral la TPS perçue ainsi que le formulaire de cession de remise de TPS. Dans ce cas, le constructeur retient le prix du logement : 173 247,30 $, qui correspond à la valeur de la contrepartie.

Ce diagramme circulaire montre que l'acheteur a payé son logement 203 488,37 $, a cédé la remise de TPS au constructeur et a payé la partie de la TPS correspondant à la différence entre la TPS intégrale de 5 % et la valeur de la remise de TPS (10 174,42 $ – 3 662,79 $ = 6 511,63 $). Le constructeur remet au gouvernement fédéral la TPS perçue ainsi que le formulaire de cession de remise de TPS. Dans ce cas, le constructeur retient le prix du logement : 203 488,37 $, qui correspond à la valeur de la contrepartie.

Le prix d'achat indiqué dans la convention est de 210 000 $. La convention précise que ce prix comprend le prix du logement, le terrain et la TPS nette.

Voici comment elle est répartie :

Prix de vente du logement et du terrain (203 488,37 $) + TPS nette (6 511,63 $) = Prix d'achat (210 000,00 $)

Répartition de la TPS :

TPS nette (6 511,63 $) + Remise de TPS (3 662,79 $) = TPS de 5 % sur le prix d'achat du logement et du terrain (10 174,42 $)

La convention prévoit en outre que l'acheteur cédera son droit à la remise de TPS (au montant de 3 662,79 $), et que ce montant lui sera crédité sur l'état des rajustements. Ce qui se produit en fait dans ce cas, c'est que le constructeur perçoit la TPS nette auprès de l'acheteur (6 511,63 $), ainsi que le formulaire de cession de remise de TPS (évaluée à 3 662,79 $). Le constructeur remet au gouvernement fédéral la TPS nette et le formulaire de cession de remise de TPS, pour une valeur totale de 10 174,42 $. Grâce à cette cession de remise de TPS, le constructeur a ainsi l'avantage de pouvoir maintenir un prix de vente concurrentiel par rapport aux autres constructeurs. Dans un tel cas, la remise de TPS ne fait pas partie de la valeur de la contrepartie, et les droits de cession immobilière ne s'y appliquent pas.

Les droits de cession immobilière sont fondés sur le prix de vente du logement et du terrain : 203 488,37 $.

Il convient de noter que la valeur des ajouts et des améliorations doit être prise en compte dans l'établissement de la vraie valeur de la contrepartie. Pour plus de précisions, consultez le bulletin fiscal LTT 1-2006 Calcul de la valeur de la contrepartie applicable aux cessions de logements neufs.

Lorsque la valeur de la remise de TPS est imposable

Sommaire

Dans certains cas, lorsqu'un acheteur achète un logement neuf, il a droit à une remise partielle de la TPS. Si l'acheteur cède cette remise au constructeur, et paye à ce dernier la TPS intégrale de 5 %, alors le montant de la remise de TPS fait partie de la valeur de la contrepartie.

Situations où la valeur de la remise de TPS est imposable

Dans certaines situations, la convention d'achat stipule que le prix d'achat comprend la TPS intégrale de 5 %. La convention prévoit également que l'acheteur cédera au constructeur toute remise de TPS à laquelle il a droit, et la valeur de la remise sera indiquée sur l'état des rajustements de l'acheteur et du constructeur en tant que crédit compensatoire correspondant. Le constructeur perçoit la TPS intégrale de 5 % auprès de l'acheteur, de même que le formulaire de cession de remise de TPS. Le constructeur remet ensuite au gouvernement fédéral la TPS nette perçue ainsi que le formulaire de cession de remise de TPS, et retient la différence entre la TPS de 5 % payée et la TPS nette soumise au gouvernement fédéral. Le résultat ainsi obtenu correspond à la valeur de la remise de TPS. Dans un tel cas, le constructeur profite de l'avantage de percevoir la TPS intégrale de 5 % et de remettre la TPS au gouvernement fédéral, déduction faite de la remise. Par conséquent, la valeur de la contrepartie inclurait le prix d'achat, TPS en sus, plus un montant correspondant au montant de la remise de TPS que le constructeur a reçu de l'acheteur mais n'a pas remis.

Exemple

Diagramme 2: Ce diagramme circulaire montre que l'acheteur a payé le logement 169 716,98 $, a cédé la remise de TPS et a payé la TPS en entier. Le constructeur remet au gouvernement fédéral le formulaire de cession de remise de TPS et la différence entre la TPS intégrale de 6 % et la valeur de la remise de TPS (10 183,02 $ - 3 665,88 $ = 6 517,13 $). Le constructeur retient le prix du logement plus la partie de la TPS non remise au gouvernement fédéral (qui correspond à la valeur de la remise de TPS) 169 716,98 $ + 3 665,88 $ = 173 382,86 $. La valeur de la contrepartie correspond à ce que le constructeur retient : le prix du logement et la valeur de la remise de TPS : 173 382,86 $.

Ce diagramme circulaire montre que l'acheteur a payé le logement 200 000 $, a cédé la remise de TPS et a payé la TPS en entier. Le constructeur remet au gouvernement fédéral le formulaire de cession de remise de TPS et la différence entre la TPS intégrale de 5 % et la valeur de la remise de TPS (10 000 $ − 3 600 $ = 6 400 $). Le constructeur retient le prix du logement plus la partie de la TPS non remise au gouvernement fédéral (qui correspond à la valeur de la remise de TPS) 200 000 $ + 3 600 $ = 203 600 $. La valeur de la contrepartie correspond à ce que le constructeur retient : le prix du logement et la valeur de la remise de TPS : 203 600 $.

Le prix d'achat indiqué sur la convention est de 210 000 $. La convention précise que ce prix comprend le prix du logement, le terrain et la TPS de 5 %. Voici comment elle est répartie :

Prix de vente du logement et du terrain (200 000 $) + TPS de 5 % (10 000 $) = Prix d'achat (210 000 $)

Répartition de la TPS :

TPS nette (6 400 $) + Remise de TPS (3 600 $) = TPS de 5 % sur le prix de vente du logement et du terrain (10 000 $)

La convention prévoit en outre que l'acheteur cédera au constructeur son droit à la remise de TPS (au montant de 3 600 $), et que ce montant lui sera crédité sur l'état des rajustements. De même, ce montant sera crédité au constructeur sur l'état des rajustements. Ce qui se produit en fait dans ce cas, c'est que le constructeur perçoit la TPS intégrale de 5 % (10 000 $), ainsi que le formulaire de cession de remise de TPS (évaluée à 3 600 $). Le constructeur remet 6 400 $ ainsi que le formulaire de cession de remise au gouvernement fédéral. Le constructeur retient 3 600 $. Dans un tel cas, le montant de 3 600 $, qui correspond à la remise de TPS, fait partie de la valeur de la contrepartie car l'acheteur a ainsi versé au constructeur un avantage équivalant à ce montant.

Par conséquent, les droits de cession immobilière sont fondés sur le prix de vente du logement, du terrain et la valeur de la remise de TPS : 200 000 $ + 3 600 $ = 203 600 $. Tel qu'indiqué précédemment, la valeur des ajouts et des améliorations doit être prise en compte dans l'établissement de la vraie valeur de la contrepartie. Pour plus de précisions, consultez le bulletin fiscal LTT 1-2006 Calcul de la valeur de la contrepartie applicable aux cessions de logements neufs.

Formule à utiliser si la valeur de la remise de TPS n'est pas imposable

Application

Les trois formules suivantes s'appliquent à des situations où le prix d'achat (PA) englobe le coût du terrain, le bâtiment et la TPS nette (TPS de 5 % moins remise pour logement neuf), et où l'acheteur a cédé sa remise de TPS au constructeur.

Dans certains cas, le taux de TPS est de 7 % (par ex. si la convention de vente d'un logement neuf a été conclue le 2 mai 2006 ou avant). Dans de tels cas, consultez l'annexe A du présent bulletin.

Dans certains cas, le taux de TPS est de 6 % (par ex. si la convention d'achat-vente d'un logement neuf a été conclue après le 2 mai 2006 et le 30 octobre 2007 ou avant). Dans de tels cas, consultez l'annexe B du présent bulletin. L'annexe B s'applique également si la convention d'achat-vente d'un logement neuf a été conclue après le 30 octobre 2007, et avant le 1er janvier 2008, et la propriété ou la possession du logement est cédée avant le 1er janvier 2008.

  • Quand le PA est inférieur ou égal à 361 200 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,032.

  • Quand le PA est supérieur à 361 200 $ et inférieur ou égal à 472 500 $, la valeur de la contrepartie est de (PA plus 28 350 $) divisé par 1,113.

  • Quand le PA est supérieur à 472 500 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,05.

 

Formule à utiliser si la valeur de la remise de TPS est imposable

Application

Les trois formules suivantes s'appliquent à des situations où le prix d'achat (PA) englobe le coût du terrain, le bâtiment et la TPS de 5 %, et où l'acheteur a cédé sa remise de TPS au constructeur.

Dans certains cas, le taux de TPS est de 7 % (par ex. si la convention de vente d'un logement neuf a été conclue le 2 mai 2006 ou avant). Dans de tels cas, consultez l'annexe A du présent bulletin.

Dans certains cas, le taux de TPS est de 6 % (par ex. si la convention d'achat-vente d'un logement neuf a été conclue après le 2 mai 2006 et le 30 octobre 2007 ou avant). Dans de tels cas, consultez l'annexe B du présent bulletin. L'annexe B s'applique également si la convention d'achat-vente d'un logement neuf a été conclue après le 30 octobre 2007, et avant le 1er janvier 2008, et la propriété ou la possession du logement est cédée avant le 1er janvier 2008.

  • Quand le PA est inférieur ou égal à 367 500 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,031434.

  • Quand le PA est supérieur à 367 500 $ et inférieur ou égal à 472 500 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,1205976 plus 28 350 $.

  • Quand le PA est supérieur à 472 500 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,05.

 

Renseignements additionnels

Si le présent bulletin ne couvre pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi et les règlements afférents, visitez notre site Web à ontario.ca/finances ou communiquez avec le :

Ministère des Finances
Direction de la vérification
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa ON  L1H 8H9

  • 1 866 ONT-TAXS (1 866 668-8297)
  • Téléc. : 905 433-5770
  • 1 800 263-7776 pour la appareil de télécommunications pour sourds (ATS)

ANNEXE A

Formule applicable lorsque la TPS est de 7 %

Formule à utiliser si la valeur de la remise de TPS n'est pas imposable

Application

Les quatre formules suivantes s'appliquent à des situations où le prix d'achat (PA) englobe le coût du terrain, le bâtiment et la TPS nette (TPS de 7 % moins remise pour logement neuf), et où l'acheteur a cédé sa remise de TPS au constructeur.

  • Quand le PA est inférieur ou égal à 362 777,77 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,0448.

  • Quand le PA est supérieur à 362 777,77 $ et inférieur ou égal à 365 750,00 $, la valeur de la contrepartie est de (PA plus 8 750 $ ) divisé par 1,07.

  • Quand le PA est supérieur à 365 750 $ et inférieur ou égal à 481 500 $, la valeur de la contrepartie est de (PA plus 39 375 $ ) divisé par 1,1575.

  • Quand le PA est supérieur à 481 500 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,07.

 

Formule à utiliser si la valeur de la remise de TPS est imposable

Application

Les quatre formules suivantes s'appliquent à des situations où le prix d'achat (PA) englobe le coût du terrain, le bâtiment et la TPS de 7 %, et où l'acheteur a cédé sa remise de TPS au constructeur.

  • Quand le PA est inférieur ou égal à 371 527,76 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,0437.

  • Quand le PA est supérieur à 371 527,76 $ et inférieur ou égal à 374 500,00 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,07 plus 8 750 $.

  • Quand le PA est supérieur à 374 500,00 $ et inférieur ou égal à 481 500,00 $, la valeur de la contrepartie est de ( ( 450 000 $ moins (PA divisé par 1,07)) divisé par 100 000) fois 8 750 plus PA divisé par 1,07.

  • Quand le PA est supérieur à 481 500 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,07.

ANNEXE B

Formule applicable lorsque la TPS est de 6 %

Formule à utiliser si la valeur de la remise de TPS n'est pas imposable

Application

Les trois formules suivantes s'appliquent à des situations où le prix d'achat (PA) englobe le coût du terrain, le bâtiment et la TPS nette (TPS de 6 % moins remise pour logement neuf), et où l'acheteur a cédé sa remise de TPS au constructeur.

  • Quand le PA est inférieur ou égal à 363 440 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,0384.

  • Quand le PA est supérieur à 363 440 $ et inférieur ou égal à 477 000 $, la valeur de la contrepartie est de (PA plus 34 020 $) divisé par 1,1356.

  • Quand le PA est supérieur à 477 000 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,06.

 

Formule à utiliser si la valeur de la remise de TPS est imposable

Application

Les trois formules suivantes s'appliquent à des situations où le prix d'achat (PA) englobe le coût du terrain, le bâtiment et la TPS de 6 %, et où l'acheteur a cédé sa remise de TPS au constructeur.

  • Quand le PA est inférieur ou égal à 371 000 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,037588.

  • Quand le PA est supérieur à 371 000 $ et inférieur ou égal à 477 000 $, la valeur de la contrepartie est de ((450 000 $ moins (PA divisé par 1,06) ) divisé pare 100 000) fois 7 560 plus PA divisé par 1,06.

  • Quand le PA est supérieur à 477 000 $, la valeur de la contrepartie est de PA divisé par 1,06.

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