Les baux et la Loi sur les droits de cession immobilière

Bulletin fiscal de l'Ontario LTT 6-2000
Bulletin LTT 6-2000
Date de publication : juin 2000
Dernière mise à jour : septembre  2009

Le présent bulletin a pour but de clarifier l'application de la Loi sur les droits de cession immobilière (la « Loi ») dans le cas des baux.

1. Exemption - Baux dont le terme ne dépasse pas 50 ans

Cessions enregistrées :

Le paragraphe 1 (6) de la Loi stipule en partie que :

«.il n'est pas exigé de droits lors de la présentation à l'enregistrement, sous forme électronique ou autre, d'une cession qui est un bail d'un bien-fonds, la cession de l'intérêt d'un locataire aux termes du bail d'un bien-fonds ou un avis écrit quelconque signalant l'existence du bail d'un bien-fonds ou de la cession de l'intérêt du locataire aux termes du bail d'un bien-fonds, si, lors de la présentation à l'enregistrement du bail, de la cession ou d'un avis de l'un ou l'autre, le terme du bail n'a pas pris fin et ne peut dépasser 50 ans, compte tenu des reconductions et des prorogations stipulées dans le bail ou dans une option de louer distincte ou un autre document conclu dans le cadre de l'arrangement relatif au bail (que le locataire et le bénéficiaire de l'option ou la personne nommée dans le document soient ou non les mêmes personnes). »

Aliénations non enregistrées :

Le paragraphe 3 (1) de la Loi stipule en partie que :

« Pour l'application du présent article, l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds.» exclut le :

  1. « bail d'un bien-fonds ou de la cession de l'intérêt d'un locataire aux termes du bail d'un bien-fonds, si, au moment de l'aliénation, le terme du bail en cours ne peut dépasser 50 ans, compte tenu des reconductions et des prorogations stipulées dans le bail ou dans une option de louer distincte ou un autre document conclu dans le cadre de l'arrangement relatif au bail (que le locataire et le bénéficiaire de l'option ou la personne nommée dans le document soient ou non les mêmes personnes)... »

NOTA Bien que les droits de cession immobilière ne s'appliquent pas aux baux ne pouvant pas dépasser 50 ans, un Affidavit relatif à la résidence et à la valeur de la contrepartie est exigé dans le cas des cessions enregistrées. Le paragraphe 7 dudit affidavit doit être rempli afin d'indiquer que la cession faisant l'objet de l'enregistrement constitue effectivement un bail dont le terme, compte tenu des reconductions et des prorogations stipulées, ne peut dépasser 50 ans et qu'il n'existe aucune autre option, entente ou autre pouvant proroger ce terme.

2. Baux dont le terme dépasse 50 ans :

Valeur de la contrepartie considérée comme juste valeur marchande :

Le paragraphe c) de la définition de la « valeur de la contrepartie » énoncée à l'article 1 de la Loi stipule que la valeur de la contrepartie d'un bien-fonds visé par un bail ne fait pas l'objet d'une dispense de droits (voir 1 ci-dessus) :

« S'entend notamment. de la juste valeur marchande, établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, du bien-fonds visé par un bail ou d'une partie de ce bien-fonds, s'il n'en est cédé qu'une partie, dans le cas où le bail du bien-fonds, la cession de l'intérêt du locataire aux termes du bail, ou un avis écrit quelconque signalant l'existence d'un bail non enregistré de ce bien-fonds ou de la cession non enregistrée de l'intérêt du locataire dans ce bail, ne fait pas l'objet d'une dispense de droits aux termes du paragraphe (6). »

Cette définition s'applique également à l'établissement de la contrepartie dans le cas d'une aliénation non enregistrée en vertu de l'article 3 de la Loi lorsqu'il s'agit d'un bail ne faisant pas l'objet d'une dispense de droits en vertu de l'alinéa 3 (1) f). Dans de tels cas, la juste valeur marchande doit être établie en date de l'aliénation. Cette évaluation peut être soumise à une vérification par le ministère.

3. Acquisition d'une franche tenure par une personne ayant droit à la tenure à bail d'un bien-fonds :

Le paragraphe 1 (3) de la Loi s'énonce comme suit :

« Si la personne qui a droit à la tenure à bail d'un bien-fonds en acquiert la franche tenure, la valeur de la contrepartie qu'elle verse pour la cession de la franche tenure peut être réduite du montant de la valeur de la contrepartie qu'elle a versée pour la cession de la tenure à bail, à condition que la valeur de cette dernière contrepartie ait été fixée aux termes de l'alinéa c) de la définition de «valeur de la contrepartie» qui figure au paragraphe (1) et que des droits aient été calculés et acquittés à l'égard de la valeur de la contrepartie ainsi fixée. Toutefois, le montant de cette réduction ne doit pas être supérieur à celui de la contrepartie versée pour la cession de la franche tenure. »

L'alinéa c) de la définition de la « valeur de la contrepartie » considère cette valeur comme étant la juste valeur marchande du bien-fonds visé par le bail.

Dans le but d'obtenir une réduction de la contrepartie offerte en vertu du paragraphe 1 (3), une demande à cet effet doit être présentée au ministère des Finances, accompagnée du règlement des droits exigibles en fonction de la contrepartie réduite déclarée. Les documents suivants sont exigés :

  1. L'original, le duplicata et une photocopie du document à enregistrer.
  2. Trois Affidavits relatifs à la résidence et à la valeur de la contrepartie dûment signés (originaux) établissant la réduction de la valeur de la contrepartie.
  3. Une copie du document enregistré attestant que les droits ont été acquittés sur la juste valeur marchande du bien-fonds.
  4. Une copie de tous les contrats conclus entre les parties concernant la transaction.
  5. Un chèque couvrant le montant des droits de cession immobilière applicables.

4. Règlement 700, R.R.O. 1990 :

Le règlement 700, R.R.O. 1990 prévoit un rajustement de la valeur de la contrepartie dans certaines situations mettant en cause un bail :

  1. Dans le cas d'une prorogation ou d'un avis de prorogation d'un bail ou d'un sousbail, lorsque le terme initial dudit bail (y compris toute reconduction ou prorogation) peut dépasser 50 ans, la valeur de la contrepartie imposable est réduite à la contrepartie véritable cédée (ou à zéro s'il n'y a aucune cession de contrepartie).
  2. Dans le cas de l'abandon ou d'un avis d'abandon des droits d'un locataire en vertu d'un bail ou d'un sous-bail au bénéfice de la personne ayant droit à la réversion de tel bail ou sous-bail, lorsque le terme dudit bail (y compris toute reconduction ou prorogation) peut dépasser 50 ans, la valeur de la contrepartie est réduite à la contrepartie véritable cédée (ou à zéro s'il n'y a aucune cession de contrepartie).
  3. Dans le cas d'un cessionnaire qui acquiert un intérêt réversif à l'égard d'un bienfonds, et qui acquiert du même coup le droit de toucher un loyer en vertu d'un ou plusieurs baux, dont le terme de chacun, y compris toute reconduction ou prorogation, dépasse 50 ans, la valeur de la contrepartie est considérée comme le plus élevé des deux montants suivants - la juste valeur marchande du bienfonds en date de l'enregistrement, ou la contrepartie véritable cédée.

NOTA Lorsque les dispositions du règlement 700, R.R.O. 1990, s'appliquent, l'Affidavit relatif à la résidence et à la valeur de la contrepartie doit faire état de la contrepartie applicable en vertu du paragraphe 4, et comporter une explication au paragraphe 7 de l'affidavit précisant comment la contrepartie a été établie. Ce règlement s'applique également aux dispositions de l'article 3 de la Loi.

Renseignements additionnels

Si le présent bulletin ne couvre pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi et les règlements afférents, visitez notre site Web à ontario.ca/finances ou communiquez avec le :

Ministère des Finances
Direction de la vérification
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa ON  L1H 8H9

  • 1 866 ONT-TAXS (1 866 668-8297)
  • Téléc. : 905 433-5770
  • 1 800 263-7776 pour la appareil de télécommunications pour sourds (ATS)
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