Impôt sur la spéculation pour les non-résidents

Mise à jour

À partir du 16 décembre 2017, Teraview, le système d'enregistrement électronique des biens-fonds de l'Ontario, a été mis à jour pour inclure les nouvelles déclarations sur les droits de cession immobilière relatives à l'application de la l'impôt sur la spéculation pour les non‑résidents (ISNR). Ces nouvelles déclarations remplacent les trois options de déclaration qui existaient lorsque l'ISNR a initialement été établi.

À partir du 30 décembre 2017, il sera possible de payer l'ISNR au moment de l'enregistrement électronique. L'ISNR et les droits de cession immobilière devront continuer d'être prépayés au ministère des Finances pour les cessions enregistrées avant le 30 décembre 2017.

Si un document doit être enregistré à un bureau d'enregistrement immobilier, l'ISNR doit être prépayé au ministère des Finances. Cette exigence demeurera en vigueur après le 29 décembre 2017. L'Affidavit sur les droits de cession immobilière a été modifié pour inclure les déclarations requises sur l'ISNR.

Obtenez de plus amples renseignements ci dessous.

Aperçu

L'impôt sur la spéculation pour les non‑résidents (ISNR) est un impôt de 15 % applicable à l’achat ou à l'acquisition d'un bien résidentiel situé dans la région élargie du Golden Horseshoe (REGH), ou d'un intérêt dans un tel bien, par des particuliers qui ne sont pas citoyens ou résidents permanents du Canada ou par des sociétés étrangères (entités étrangères) et des fiduciaires imposables.

L’ISNR est en sus des droits de cession immobilière imposés en Ontario.

La REGH englobe les zones géographiques suivantes :

  • La cité de Barrie
  • Le comté de Brant
  • La cité de Brantford
  • Le comté de Dufferin
  • La municipalité régionale de Durham
  • La cité de Guelph
  • Le comté de Haldimand
  • La municipalité régionale de Halton
  • La cité de Hamilton
  • La cité de Kawartha Lakes
  • La municipalité régionale de Niagara
  • Le comté de Northumberland
  • La cité d'Orillia
  • La municipalité régionale de Peel
  • La cité de Peterborough
  • Le comté de Peterborough
  • Le comté de Simcoe
  • La cité de Toronto
  • La municipalité régionale de Waterloo
  • Le comté de Wellington, et
  • La municipalité régionale de York.

Pour de plus amples renseignements, consultez la carte et la FAQ à la fin de cette page.

Date d’entrée en vigueur

L'ISNR est entré en vigueur le 21 avril 2017. 

Les conventions d'achat vente exécutoires conclues le 20 avril 2017 ou avant cette date, et non cédées à une autre personne après le 20 avril 2017, ne sont pas assujetties à l'ISNR.

Entités assujetties à l'ISNR

L’ISNR s’applique aux entités étrangères ou aux fiduciaires imposables qui achètent ou acquièrent un bien résidentiel dans la REGH ou un intérêt dans un tel bien.

Une entité étrangère est une société étrangère ou un étranger.

Une société étrangère est une société correspondant à l’une ou l’autre des définitions suivantes :

  1. Une société qui n'est pas constituée au Canada.
  2. Une société, dont les actions ne sont pas cotées à une bourse des valeurs canadienne, qui est constituée au Canada et qui est contrôlée, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, au sens de l'article 256 de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), par une ou plusieurs des entités ci‑dessous :
    1. un étranger
    2. une société qui n'est pas constituée au Canada
    3. une société qui, si toutes les actions de son capital‑actions appartenant à des étrangers ou à une société visée à la disposition 1 appartenaient à une personne donnée, serait contrôlée par celle‑ci, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, au sens de l'article 256 de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), par cette personne en particulier.

Un étranger, au sens de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada), est une personne autre qu'un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada.

Un résident permanent est une personne qui a le statut de résident permanent et n'a pas perdu ce statut au titre de l'article 46 de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada).

Un fiduciaire imposable est un fiduciaire correspondant à l'une ou l'autre des définitions suivantes :

  • une fiducie dont au moins un des fiduciaires est une entité étrangère, ou
  • une fiducie dont aucun des fiduciaires n'est une entité étrangère si un bénéficiaire de la fiducie est une entité étrangère.

Un fiduciaire imposable exclut le fiduciaire qui agit pour l'un des types suivants de fiducie :

  1. Une fiducie de fonds commun de placement au sens du paragraphe 132 (6) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).
  2. Une fiducie de placement immobilier au sens du paragraphe 122.1 (1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).
  3. Une fiducie intermédiaire de placement déterminée au sens du paragraphe 122.1 (1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).

Types de biens assujettis à l’ISNR

L’ISNR s’applique à la cession de biens‑fonds comportant au moins une résidence unifamiliale, mais pas plus de six. Les maisons isolées, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les condominiums sont des exemples de biens‑fonds comportant une résidence unifamiliale. Dans le cas de l’achat de plusieurs condominiums, chaque condominium serait considéré comme un bien‑fonds comportant une résidence unifamiliale. Les duplex, triplex et les immeubles à quatre, cinq ou six logements sont des exemples de biens‑fonds comportant plus d’une résidence unifamiliale. 

L'ISNR ne s'applique pas à d'autres types de biens fonds, comme ceux comportant des immeubles multi résidentiels à usage locatif comportant plus de six logements, des terres agricoles, des terrains commerciaux ou des terrains industriels.

L’ISNR s’applique à la valeur de la contrepartie d’un bien résidentiel, Si le bien‑fonds cédé inclut un bien résidentiel et un autre type de bien, l’ISNR s’applique à la portion de la valeur de la contrepartie attribuable au bien résidentiel. Par exemple, si le prix d’achat de la transaction est de 1 000 000 $ pour un bien‑fonds comportant une résidence unifamiliale ayant une valeur de contrepartie de 400 000 $ et un terrain commercial ayant une valeur de contrepartie de 600 000 $, l’ISNR de 15 % s’appliquerait uniquement à la portion de 400 000 $. 

Application générale

L’ISNR de 15 % s’applique à la valeur de la contrepartie sur la cession d’un bien résidentiel où au moins l’un des cessionnaires est une entité étrangère ou un fiduciaire imposable.

Par exemple, si un bien résidentiel est cédé à quatre cessionnaires dont l’un est une entité étrangère qui acquiert une part de 25 % dans le bien‑fonds, l’ISNR s’appliquerait à 100 % de la valeur de la contrepartie sur la cession.

Chaque cessionnaire est conjointement et solidairement responsable de tout ISNR exigible. Si une entité étrangère ou un fiduciaire imposable ne paie pas l’ISNR, les autres cessionnaires sont tenus de le payer. Cette disposition s’applique même si les autres cessionnaires sont citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada.

L’ISNR ne s’applique pas quand une personne achète ou acquiert un bien résidentiel à titre de fiduciaire d’un fonds commun de placement, d’un fonds de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée.

L’ISNR s’applique aux aliénations non enregistrées d’un intérêt à titre de bénéficiaire dans un bien résidentiel. Cela inclut les achats et acquisitions de biens résidentiels assujettis à l’article 3 de la Loi sur les droits de cession immobilière.

Exemptions

Une exemption de l'ISNR peut être accordée dans les situations suivantes :

  • Candidat – Un étranger est désigné candidat dans le cadre du Programme ontarien des candidats à l'immigration (candidat) au moment de l'achat ou de l'acquisition, et il a fait une demande pour devenir résident permanent du Canada ou atteste qu'il le fera
  • Personne protégée – Un étranger à qui la protection de réfugié est conférée (personne protégée) en vertu de l'article 95 de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada) au moment de l'achat ou de l'acquisition, ou
  • Conjoint – Un étranger est coacquéreur d'un bien résidentiel avec son conjoint, qui est citoyen canadien, résident permanent du Canada, candidat ou personne protégée.

    Aux termes de la Loi sur les droits de cession immobilière, par « conjoint », on entend un conjoint au sens de l'article 29 de la Loi sur le droit de la famille : L'une ou l'autre de deux personnes qui, selon le cas, sont mariées, ou qui ne sont pas mariées et qui ont cohabité, selon le cas,

    • de façon continue pendant au moins trois ans, ou
    • dans une relation d'une certaine permanence, si elles sont les parents naturels ou adoptifs d'un enfant.

Pour avoir droit à une exemption, l'étranger (et, le cas échéant, son conjoint) doivent attester qu'ils utiliseront le bien comme résidence principale.

L'exemption s'applique si le citoyen canadien, le résident permanent du Canada, le candidat ou la personne protégée et son conjoint étranger ont acheté le bien avec d'autres particuliers qui sont des citoyens canadiens, des résidents permanents du Canada, des candidats ou des personnes protégées.

Dans le cas de l'exemption du conjoint, de multiples entités communes peuvent également détenir le titre, à la condition qu'un des conjoints soit résident canadien, résident permanent du Canada, candidat ou personne protégée.

Tous les cessionnaires du transfert doivent également attester qu'ils occupent le bien à titre de résidence principale.

Toutefois, l'exemption ne s'applique pas si le citoyen canadien, le résident permanent du Canada, le candidat ou la personne protégée et son conjoint étranger achètent le bien avec un autre étranger qui n'est pas un candidat ou une personne protégée. Par exemple, si un bien est acheté par les trois parties suivantes :

  • un citoyen canadien et son conjoint étranger, et
  • une tierce partie qui est un étranger (autre qu'un candidat ou une personne protégée),

l'exemption ne s'appliquerait pas et l'ISNR serait exigible.

Les exemptions à la Loi et à son règlement qui s'appliquent aux droits de cession immobilière s'appliqueront également à l'ISNR. Le report et l'annulation des droits de cession immobilière en cas de transfert intersociétés entre sociétés affiliées s'appliqueront également à l'ISNR.

Remises

Une remise de l’ISNR peut être accordée dans les situations suivantes :

  • Étranger qui devient un résident permanent du Canada – l'étranger devient un résident permanent du Canada dans les quatre ans suivant la date de l'achat ou de l'acquisition
  • Étudiant international – l'étranger est un étudiant qui, à partir de la date d'achat ou d'acquisition, était inscrit à plein temps pendant une période ininterrompue d'au moins deux ans dans un « établissement approuvé » (en vertu de l'article 8 du Règlement de l'Ontario 70/17 de la Loi sur le ministère de la Formation et des Collèges et Universités) d'un campus situé en Ontario. « À temps plein » signifie que l'étudiant est inscrit à au moins 60 % (si l'étudiant n'a aucune déficience) ou 40 % (si l'étudiant a une déficience) de ce que l'établissement approuvé considère comme une pleine charge de cours pour l'année scolaire, ou
  • Étranger travaillant en Ontario – l'étranger a légitimement occupé un emploi à temps plein en Ontario, en vertu d'un permis de travail valide, pendant une période ininterrompue d'au moins un an à partir de la date d'achat ou d'acquisition. Un emploi « à temps plein » s'entend d'un emploi qui exige au moins 30 heures de travail rémunéré par semaine sur une période de 12 mois et au moins 1 560 heures de travail rémunéré au total pendant cette période.

Pour être admissible à une remise, l'étranger doit posséder le bien de façon exclusive ou le posséder de façon exclusive avec son conjoint. Le bien doit également avoir servi de résidence principale à l'étranger (et à son conjoint, le cas échéant) pendant la période visée, qui commence dans les 60 jours suivant la date d'achat ou d'acquisition.

Les remises doivent être demandées dans les quatre années suivant le jour où l'ISNR est devenu exigible, sauf dans le cas de la remise pour un étranger qui devient résident permanent du Canada. La remise pour un étranger qui devient résident permanent du Canada doit être demandée dans les 90 jours suivant l'obtention du statut de résident permanent par l'étranger, et aucune demande ne peut être présentée après 4 ans et 90 jours suivant la date à laquelle l'ISNR est devenu exigible.

Toutes les demandes de remise doivent se faire au moyen du formulaire de remise/remboursement des droits de cession immobilière de l'Ontario pour l'ISNR.

Toute demande de remise devra être accompagnée de la documentation à l'appui.

Paiement en trop de l'ISNR

Si l'ISNR a été payé en trop ou incorrectement, un remboursement peut être demandé au moyen du formulaire de remise/remboursement des droits de cession immobilière de l'Ontario pour l'ISNR.

Toute demande de remise devra être accompagnée de la documentation à l'appui.

Évitement de l’impôt et infractions

Toutes les cessions de bien‑fonds en Ontario peuvent faire l’objet d’un audit.

Les dispositions antiévitement seront appliquées pour s’assurer que les déclarations exigées sont faites et que l’ISNR est payé comme il se doit. Cela comprend l’examen des circonstances où des citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada, à titre de fiduciaires imposables, détiennent des biens dans une fiducie pour une entité étrangère. Cela comprend aussi la prévention du recours à de multiples actes de cession dans le but d’éviter de payer l’ISNR

Le fait de ne pas payer l’ISNR tel qu’exigé est passible d’une pénalité, d’une amende ou d’emprisonnement.

Intérêt

L'intérêt sur l'ISNR est composé quotidiennement et les taux d'intérêt sont recalculés tous les trois mois.

Les taux d'intérêt actuels (du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018) :

  • 6 % sur l'ISNR que vous devez au ministère
  • 0 % sur les remises de l'ISNR auxquels vous êtes admissible, y compris à la suite d'un appel ou d'une opposition ayant obtenu gain de cause
  • 0 % sur les remboursements de l'ISNR auxquels vous êtes admissible, y compris à la suite d'un appel ou d'une opposition ayant obtenu gain de cause
  • 3 % sur les remboursements auxquels vous êtes admissible à la suite d'un appel ou d'une opposition ayant obtenu gain de cause d'une évaluation de l'ISNR (sous l'article 12 de la Loi sur les droits de cession immobilière)

L'intérêt commence à s'accumuler 40 jours ouvrables après que le ministère des Finances a reçu une demande complète de remise ou de remboursement jusqu'à la date laquelle la remise ou le remboursement est versé.

Remarque : L'intérêt sur un remboursement résultant d'une opposition ou d'un appel ayant obtenu gain de cause d'une évaluation de l'ISNR sera conforme aux remboursements généraux des droits de cession immobilière.

Pour en savoir plus, consultez le Règlement de l'Ontario 182/17: Droits à acquiter en application du paragraphe 2 (2.1) de la Loi par les entités étrangères et les fiduciaires imposables, et le Règlement de l'Ontario 398/96 : Intérêts sur les remboursements de droits pris en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière.

Déclarations sur l'ISNR à l'enregistrement

Le ministère des Finances exige une déclaration reconnaissant expressément si l'enregistrement est assujetti ou non à l'ISNR.

Enregistrement électronique (Teraview) – l'ISNR doit être payé

À partir du 16 décembre 2017, si l'ISNR doit être payé, la déclaration 9170 doit être sélectionnée, ainsi que la déclaration 9171 ou 9172. Les déclarations sur l'ISNR se trouvent sous l'onglet Explications.

  • 9170 - Après avoir examiné les définitions de « bien-fonds désigné », « personne morale étrangère », « entité étrangère », « étranger », « région déterminée », « bien-fonds désigné » et « fiduciaire imposable » au paragraphe 1 (1) de la Loi sur les droits de cession immobilière, le ou les cessionnaires déclare ou déclarent ce qui suit :
  • 9171 - Cette cession est assujettie à des droits supplémentaires en vertu du paragraphe 2 (2.1) de la Loi.
  • 9172 - Cette cession est assujettie à des droits supplémentaires en vertu du paragraphe 2 (2.1) de la Loi. Il s'agit de la cession d'un « bien-fonds désigné » et d'un bien-fonds non désigné combinés. Le ou les cessionnaires a ou ont donc réparti la valeur de la contrepartie attribuable à la cession du bien-fonds désigné, soit MONTANT, compte tenu du fait que le reste du bien-fonds est utilisé aux fins suivantes : TEXTE.

Enregistrement électronique – l'ISNR ne doit pas être payé

À partir du 16 décembre 2017, si l'ISNR ne doit pas être payé, la déclaration 9173 et une des déclarations parmi les déclarations 9174 jusqu'à 9181 doivent être sélectionnées.

  • 9173 - Après avoir examiné les définitions de « bien-fonds désigné », « personne morale étrangère », « entité étrangère », « étranger », « région déterminée », « bien-fonds désigné » et « fiduciaire imposable » au paragraphe 1 (1) de la Loi sur les droits de cession immobilière, le ou les cessionnaires déclare ou déclarent que cette cession n'est pas assujettie aux droits supplémentaires prévus au paragraphe 2 (2.1) de la Loi parce que :
  • 9174 - (a) Le bien-fonds qui fait l'objet de la cession n'est pas situé dans la « région déterminée ».
  • 9175 - (b) Le bien-fonds qui fait l'objet de la cession n'est pas un « bien-fonds désigné ».
  • 9176 - (c) Le « cessionnaire » n'est pas une « entité étrangère » ni un « fiduciaire imposable ».
  • 9177 - (d) Le paragraphe 2.1 (3) de la Loi s'applique à cette cession (le bien-fonds a été cédé conformément à une convention de vente conclue le 20 avril 2017 ou avant cette date et toute cession de la convention de vente à une autre personne a été conclue le 20 avril 2017 ou avant cette date).
  • 9178 - (e) Le paragraphe 2.1 (4) de la Loi s'applique à cette cession en ce que le bien-fonds a été cédé à un « candidat désigné » au sens du Règlement de l'Ontario 182/17 et que la cession satisfait aux exigences de l'article 2 du Règlement.
  • 9179 - (f) Le paragraphe 2.1 (4) de la Loi s'applique à cette cession en ce que le bien-fonds a été cédé à une « personne protégée » au sens du Règlement de l'Ontario 182/17 et que la cession satisfait aux exigences de l'article 3 du Règlement.
  • 9180 - (g) Le paragraphe 2.1 (4) de la Loi s'applique à cette cession en ce que le bien-fonds a été cédé à un « étranger » et au « conjoint » de l'étranger au sens du paragraphe 1 (1) de la Loi et que la cession satisfait aux exigences de l'article 4 du Règlement.
  • 9181 - (h) AUTRE [Insérer Texte].

Si le cessionnaire aimerait fournir plus d'une raison pour laquelle l'ISNR ne doit pas être payé à l'enregistrement, il peut utiliser la déclaration 9181 et insérer les paragraphes applicables, par exemple :

  • 9181 - (h) AUTRE « les paragraphes (a), (b) et (c) s'appliquent ».

Enregistrement sur papier

À partir du 16 décembre 2017, le ministère des Finances exige une déclaration reconnaissant expressément si l'enregistrement est assujetti ou non à l'ISNR. L'Affidavit sur les droits de cession immobilière a été modifié pour tenir compte des déclarations appropriées au paragraphe 5. Si l'ISNR doit être payé, le paragraphe 5(a) doit être rempli. Si l'ISNR ne doit pas être payé, le paragraphe 5(b) doit être rempli.

Aliénations non enregistrées

Le ministère des Finances exige une déclaration reconnaissant expressément si l'aliénation est assujettie ou non à l'ISNR. La Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds a été modifiée pour tenir compte des déclarations appropriées à la section 10. Si l'ISNR doit être payé, la section 10(a) doit être remplie. Si l'ISNR ne doit pas être payé, la section 10(b) doit être remplie.

Paiement de l’ISNR

Enregistrements électroniques

Après le 29 décembre 2017, Teraview acceptera les paiements d'ISNR au moment de l'enregistrement.

Jusqu'au 29 décembre 2017, les acheteurs/cessionnaires touchés doivent prépayer les droits de cession immobilière et l'ISNR directement au ministère des Finances. Lorsque le ministère aura accepté le paiement préalable de l’impôt et des droits, la cession pourra être enregistrée électroniquement sans qu’il soit nécessaire de faire un autre paiement des droits de cession immobilière ou de l’ISNR.

Le ministère enverra une lettre accusant réception du paiement de l’ISNR avec un numéro de reçu.

Le ministère des Finances n'acceptera pas le paiement des droits de cession immobilière municipaux de la Cité de Toronto. Veuillez communiquer avec la Cité de Toronto au sujet du paiement de ses droits de cession immobilière municipaux.

Enregistrements faits aux bureaux d’enregistrement immobilier (enregistrement sur papier).

L’ISNR payable à l’égard d’enregistrements qui doivent être faits à un bureau d’enregistrement immobilier doit être payé au préalable directement au ministère des Finances. Si la cession est assujettie à l’ISNR, les droits de cession immobilière et l’ISNR devraient être payés au préalable directement au ministère des Finances.

Si la cession est assujettie à l'ISNR, les droits de cession immobilière et l'ISNR devront être prépayés directement au ministère des Finances.

Le ministère enverra une lettre accusant réception du paiement de l'ISNR et des droits de cession immobilière avec un numéro de reçu.

Cessions / Aliénations non enregistrées

Si le titre d’une cession n’est pas enregistré, une Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds, accompagnée du paiement des droits de cession immobilière et de l’ISNR, doit être remise au ministère des Finances dans un délai de 30 jours suivant la cession du bien‑fonds. Pour de plus amples renseignements, consulter Droits de cession immobilière et traitement des aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien‑fonds.

Paiement préalable des droits de cession immobilière et de l’ISNR au ministère des Finances

Après le 29 décembre 2017, le ministère des Finances continuera d'accepter des paiements d'ISNR avant l'enregistrement. Les contribuables qui veulent payer l'ISNR directement au ministère doivent aussi payer les droits de cession immobilière applicable directement au ministère.

Les déclarants dont l'ISNR à payer a été approuvé préalablement par le ministère des Finances doivent quand même remplir les déclarations d'ISNR applicables avec leur déclaration 9089 ou 9090 :

  • 9089 - Des droits ont été payés directement au ministère des Finances, et les documents ont été approuvés en conséquence, tel que le confirme le reçu numéro NUMÉRO (preuves requises).
  • 9090 - Le ministère des Finances a approuvé les documents comme suit : « Aucun droit de cession immobilière à payer » (preuves requises).

Si la cession est assujettie à l'ISNR, les déclarants doivent remplir la déclaration 9089, 9170 et [9171 ou 9172]. Les déclarants recevront un numéro de reçu à insérer dans la déclaration 9089.

Si la cession n'est pas assujettie à l'ISNR, les déclarants doivent remplir la déclaration 9089 ou la déclaration 9090 et la déclaration 9173, ainsi qu'une des déclarations parmi les déclarations 9174 jusqu'à 9181.

Le ministère des Finances recommande d'envoyer tous les documents requis au moins cinq jours ouvrables avant la conclusion de la transaction. Veuillez noter que cette ligne directrice s'applique uniquement si le ministère reçoit tous les documents (dûment remplis) et paiements requis au moment de la soumission. De plus, le traitement des dossiers complexes (tels les dossiers comportant des cessions multiples) pourrait être plus long. Finalement, les contribuables qui soumettent les documents par service de messagerie ou courrier sont priés de le faire au moins 15 jours avant la conclusion de la transaction.

Les documents suivants doivent être remis au ministère des Finances :

Pour les cessions qui seront enregistrées et les cessions/aliénations non enregistrées :

  1. Chèque pour le paiement des droits de cession immobilière et l’ISNR (certifié s’il n’est pas tiré du compte en fiducie de l’avocat), libellé à l’ordre du ministre des Finances
  2. Copie de la convention d’achat‑vente, y compris de toutes les annexes
  3. Copie de l’état des rajustements (s’il y a lieu)
  4. Si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien‑fonds, toute évaluation ou documentation qui prouve la juste valeur marchande du bien‑fonds
  5. Tout autre document qui peut être exigé pour déterminer la valeur de la contrepartie

En outre, pour les cessions qui seront enregistrées :

  1. Les formulaires prévus à la page Web Autorisation ou annulation d'un(e) représentant(e) remplis par chacun des cessionnaires
  2. Copie du document « en préparation » ou trois exemplaires de l’acte de cession si l’enregistrement est fait sur papier
  3. Si l’enregistrement est fait sur papier, deux Affidavits sur les droits de cession immobilière remplis.

Veuillez présenter la documentation demandée à l’adresse suivante, par courrier, par messager ou en personne :

Ministère des Finances
Direction de l’observation fiscale
33, rue King Ouest
Oshawa ON  L1H 8H9

Renseignements supplémentaires

Si vous avez des questions d'ordre administratif ou technique concernant l'ISNR, communiquez avec le :

Ministère des Finances
Section des impôts fonciers
33, rue King Ouest
Oshawa ON L1H 8H9

  • Numéro sans frais : 1‑866‑ONT‑TAXS (1‑866‑668‑8297)
  • Appareil de télécommunications pour sourds (ATS) : 1‑800‑263‑7776
  • Télécopieur : 905‑433‑5770
  • Site Web du ministère : ontario.ca/finances

Carte de la région élargie du Golden Horseshoe

Carte de la région élargie du Golden Horseshoe


Foire aux questions sur l'impôt sur la spéculation pour les non‑résidents

Est‑ce que l'impôt sur la spéculation pour les non‑résidents concerne l'obligation de fournir des renseignements supplémentaires?

L'obligation de fournir des renseignements supplémentaires est distincte de l'application de l'impôt proposé sur la spéculation pour les non‑résidents (ISNR). L'ISNR s'applique à certaines transactions dans la grande région du Golden Horseshoe. L'obligation de fournir des renseignements supplémentaires s'applique à certaines transactions dans l'ensemble de l'Ontario. Pour plus de détails sur l'obligation de fournir des renseignements supplémentaires, veuillez consulter notre page Web : Formulaire sur les renseignements prescrits pour l'application de l'article 5.0.1.

J'ai signé ma convention d'achat‑vente le 19 avril 2017. Je ne suis ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada. Suis‑je tenu de payer l'ISNR?

Aucun ISNR n'est à payer si le vendeur et l'acheteur ont signé une convention d'achat vente exécutoire le ou avant le 20 avril 2017, et si aucune cession de la convention n'est conclue après le 20 avril 2017.

Je suis citoyen canadien. Je réside à l'extérieur du Canada et je souhaite acheter une propriété dans la grande région du Golden Horseshoe. Mon achat sera‑t‑il assujetti à l'INSR?

Si un citoyen canadien (qui réside ou non au Canada) achète un terrain résidentiel, seul ou avec d'autres citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada, il n'est pas visé par l'INSR. La résidence ou non au Canada de l'un ou l'autre des citoyens canadiens n'est pas pertinente.

Par « pas résident permanent du Canada », on entend un « résident permanent » aux termes de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada) :

    « résident permanent : une personne qui a le statut de résident permanent et n'a pas perdu ce statut au titre de l'article 46. »

L'ISNR est‑il à payer en sus des droits de cession immobilière ou vice‑versa?

Non. L'ISNR et les droits de cession immobilière sont calculés distinctement sur la valeur de la contrepartie de la cession.

Ma partenaire et moi achetons une maison à Oshawa. Je suis citoyen du Canada. Elle n'est ni citoyenne canadienne ni résidente permanente du Canada. Est‑ce qu'elle doit payer l'ISNR?

Si elle n'est pas votre conjointe, l'ISNR est à payer sur la valeur entière de la contrepartie de la cession de la maison. Il n'est pas calculé au prorata.

Si votre partenaire est votre conjointe aux termes de la Loi sur les droits de cession immobilière, la transaction sera exempte de l'ISNR si vous achetez la maison ensemble et si aucune entité étrangère n'acquiert un droit sur la maison (à moins que la tierce partie soit un candidat, une personne protégée ou une autre entité commune qui respecte également les critères d'exemption pour conjoint de l'ISNR). Tous les cessionnaires doivent attester qu'ils occuperont le bien à titre de résidence principale.

    Par « conjointe », on entend un conjoint au sens de l'article 29 de la Loi sur le droit de la famille. Cela désigne l'une ou l'autre de deux personnes qui sont mariées, ou qui ne sont pas mariées et qui :

    1. ont cohabité de manière continue pendant une période d'au moins trois ans, ou
    2. entretiennent une relation d'une certaine permanence, si elles sont les parents naturels ou adoptifs d'un enfant.

Ma conjointe et moi achetons une maison à Kitchener. Je suis citoyen du Canada. Elle n'est ni citoyenne canadienne ni résidente permanente du Canada. Mon frère achète la maison avec nous, donc nos trois noms figurent sur le titre. Sommes‑nous tenus de payer l'ISNR?

L'ISNR n'est pas à payer sur la transaction si votre frère est citoyen canadien, résident permanent du Canada ou candidat au Programme ontarien des candidats à l'immigration, ou une personne qui s'est vu conférer la « protection de réfugié » en vertu de l'article 95 de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada). L'ISNR est à payer si votre frère n'entre dans aucun des quatre scénarios susmentionnés. Il existe une exemption s'appliquant aux conjoints si l'un d'entre eux est citoyen canadien, résident permanent, candidat ou réfugié, mais cette exemption ne s'applique pas si les conjoints achètent une propriété avec une tierce partie qui n'entre dans aucun des quatre scénarios susmentionnés. Tous les cessionnaires doivent attester qu'ils occuperont le bien à titre de résidence principale.

Ma partenaire en affaires et moi achetons un triplex à Hamilton. Je suis résident permanent du Canada. Elle n'est ni citoyenne canadienne ni résidente permanente du Canada. Elle n'est pas ma conjointe. Est‑ce qu'elle doit payer l'ISNR?

Vous devez tous les deux payer l'ISNR sur votre achat et l'ISNR sera calculé sur la valeur entière de la contrepartie du triplex.

Toutefois, l'achat pourrait être exempté de l'ISNR si votre partenaire en affaire devient un candidat ou une personne protégée avant la date d'achat.

J'achète une maison à Mississauga et je ne suis ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada. J'ai fait ma demande de résidence permanente et j'espère l'avoir d'ici un an. Suis‑je tenu de payer l'ISNR?

Si vous n'êtes pas résident permanent du Canada au moment de conclure la transaction, vous devez payer l'ISNR. Si vous obtenez la résidence permanente au Canada dans les quatre ans suivant la date de conclusion de la transaction, vous pouvez faire une demande de remise de l'ISNR. Pour être admissible à la remise, il faut que vous soyez le seul propriétaire de la maison ou le copropriétaire avec votre conjoint et la maison doit avoir servi de résidence principale à vous (et à votre conjoint, le cas échéant) pendant la période, dans les 60 jours de la date de conclusion de la transaction jusqu'à la date de demande de la remise. Vous avez 90 jours à partir de la date à laquelle vous devenez résident permanent pour faire une demande de remise.

Ma fille et moi ne sommes pas citoyens canadiens ni résidents permanents du Canada. Ma fille ira à l'université et elle souhaite acheter une maison à Toronto où vivre pendant ses études. Est‑ce qu'elle doit payer l'ISNR?

L'ISNR sera à payer à l'achat d'une maison. Elle peut demander une remise de l'ISNR une fois que les conditions suivantes sont remplies :

  • votre fille doit acheter seule la maison (ou l'acheter avec son conjoint, le cas échéant)
  • ni vous ni personne d'autre n'y avez aucun intérêt bénéficiaire
  • elle est inscrite comme étudiante à temps plein pendant une période ininterrompue d'au moins deux ans à un « établissement agréé » (selon le Règlement de l'Ontario 70/17 de la Loi sur le ministère de la Formation et des Collèges et Universités), à un campus situé en Ontario
  • la maison est occupée à titre de résidence principale dans un délai de 60 jours après la date d'achat ou d'acquisition et pendant la période de deux ans susmentionnée.

Si elle répond à toutes les exigences susmentionnées, une demande de remise doit être présentée dans les quatre années suivant la date d'achat ou d'acquisition.

J'achète une maison à Barrie alors que j'ai un travail à temps plein. Je ne suis ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada. Est‑ce que je dois payer l'ISNR?

Oui, vous devez payer l'ISNR. Vous pourriez être admissible à une remise de l'ISNR si vous avez le droit légal de travailler et vous travaillez à temps plein pendant une période ininterrompue d'un an à partir de la date d'achat ou d'acquisition. Pour être admissible à la remise, il faut que vous soyez le seul propriétaire de la maison ou le copropriétaire avec votre conjoint et la maison doit avoir servi de résidence principale à vous‑même (et à votre conjoint, le cas échéant) dans les 60 jours suivant la date d'achat ou d'acquisition et pendant cette période d'un an.

Que dois‑je faire si je me suis inscrit sans payer l'ISNR au préalable?

Les dispositions concernant les pénalités et les intérêts s'appliqueront au non‑paiement de l'ISNR. Le ministre des Finances a une Politique concernant la divulgation volontaire aux termes de laquelle le ministère n'imposera pas de pénalité sur les personnes qui signalent volontairement des impôts impayés et les paient, intérêts compris. Lors du signalement et du paiement volontaires de l'ISNR, tous les documents doivent être fournis.

Si le ministère des Finances n'a pas terminé le traitement de mon paiement préalable de l'ISNR à la date de conclusion de ma transaction, que dois‑je faire?

Pour les transactions qui doivent conclure après le 29 décembre 2017, Teraview acceptera les paiements d'ISNR. Pour les paiements préalables de l'ISNR et des droits de cession immobilière, nous suggérons que la demande de paiement préalable de l'ISNR et des droits de cession immobilière soit présentée avec tous les documents nécessaires au moins cinq jours avant la date de conclusion de la transaction.

Si je fais un paiement préalable de l'ISNR et des droits de cession immobilière, mais la transaction n'est pas conclue, est‑ce que je peux me faire rembourser?

Si la transaction n'a pas été conclue définitivement, le ministre des Finances remboursera les fonds versés. Ceci étant dit, comme il exige tous les documents nécessaires pour traiter une demande de remboursement, le ministère des Finances exige également une renonciation mutuelle signée comme preuve de la non‑conclusion d'une transaction.

Si la transaction n'a pas été conclue et l'entente a été modifiée pour prolonger la date de conclusion, le ministre des Finances ne remboursera pas les fonds versés.

Mon client est immigrant admis au Canada. Est‑il visé par l'ISNR dans l'achat d'une maison à Mississauga?

Le terme « immigrant admis » est obsolète et ne sert plus à Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada. Vous aurez à confirmer si votre client est résident permanent au Canada.

Dans quelles régions géographiques en particulier les cessions sont‑elles visées par l'ISNR?

Les transactions dans la grande région du Golden Horseshoe sont visées par l'ISNR. La grande région du Golden Horseshoe comprend les régions suivantes :

Bureau d'enregistrement immobilier (BEI) No du BEI Lieu du BEI Régions, comtés et municipalités
Brant BEI 2 Brantford Le comté de Brant et la Ville de Brantford
Dufferin BEI 7 Orangeville Le comté de Dufferin
Durham BEI 40 Whitby La municipalité régionale de Durham
Haldimand BEI 18 Cayuga La comté de Haldimand
Halton BEI 20 Milton La municipalité régionale de Halton
Niagara North BEI 30 St. Catharines La municipalité régionale de Niagara
Niagara South BEI 59 St. Catharines La municipalité régionale de Niagara
Northumberland BEI 39 Cobourg Le comté de Northumberland
Peel BEI 43 Brampton La municipalité régionale de Peel
Peterborough BEI 45 Peterborough Le comté de Peterborough et la Ville de Peterborough
Simcoe BEI 51 Barrie Le comté de Simcoe, la Ville de Barrie et la ville d'Orillia
Toronto BEI 80 Toronto La Ville de Toronto
Victoria BEI 57 Lindsay La Ville de Kawartha Lakes
Waterloo BEI 58 Kitchener La municipalité régionale de Waterloo
Wellington BEI 61 Guelph Le comté de Wellington et la Ville de Guelph
Wentworth BEI 62 Hamilton La Ville de Hamilton
York BEI 65 Aurora La municipalité régionale de York

Quand est‑ce que la déclaration sur l'ISNR deviendra‑t‑elle une partie obligatoire du formulaire de cession?

Si l'ISNR doit être payé, les cessions sans déclaration sur l'ISNR ne seront pas acceptées à des fins d'enregistrement. Si l'ISNR ne doit pas être payé, jusqu'au 29 décembre 2017, les enregistrements peuvent se faire sans les déclarations sur l'ISNR. À partir du 30 décembre 2017, les cessions sans déclaration sur l'ISNR ne seront pas acceptées à des fins d'enregistrement.

Comment le processus de vérification fonctionnera‑t‑il?

Le ministère est autorisé à vérifier les montants dus de droits de cession immobilière (y compris d'ISNR) en vertu de l'article 10 de la Loi sur les droits de cession immobilière. Veuillez lire les renseignements généraux sur les vérifications du ministère.

Les sociétés sans capital‑actions, comme les condominiums et les coopératives, sont‑elles assujetties à l'ISNR?

Oui, si le cessionnaire est une société étrangère qui acquiert un bien‑fonds qui comprend au moins une et pas plus de six résidences unifamiliales dans la région élargie du Golden Horseshoe.

Les citoyens canadiens qui passent plus de 183 jours à l'extérieur du Canada, c. à‑d. les retraités migrateurs, sont‑ils assujettis à l'ISNR?

Les citoyens canadiens ne sont pas habituellement assujettis à l'ISNR, même s'ils ne vivent pas au Canada.

Les cédants sont‑ils assujettis à l'ISNR?

L'ISNR ne s'applique pas aux cédants si les cédants n'acquièrent pas un intérêt à titre de bénéficiaire dans le bien‑fonds en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière.

J'ai conclu une convention d'achat‑vente avant le 21 avril 2017. La convention est cédée après le 20 avril 2017. L'ISNR s'applique‑t‑il?

Si la convention d'achat‑vente est cédée après le 20 avril 2017, l'ISNR s'appliquerait.

Si une convention d'achat‑vente est conclue après le 20 avril 2017 par une entité étrangère et qu'elle est ensuite cédée à un citoyen canadien ou à un résident permanent du Canada, est‑ce que le citoyen canadien ou le résident permanent doit payer l'ISNR?

Le citoyen canadien ou résident permanent du Canada qui acquière la cession ne serait pas assujetti à l'ISNR, à moins qu'il soit un fiduciaire imposable auquel l'ISNR s'applique.

J'achète un bien qui comprend des biens‑fonds résidentiels et non résidentiels. Comment dois‑je calculer la répartition de la contrepartie attribuable au bien‑fonds résidentiel (assujetti à l'ISNR) et au bien‑fonds non résidentiel (non assujetti à l'ISNR)?

Les contribuables doivent évaluer raisonnablement la répartition de la contrepartie aux fins de l'ISNR. La répartition serait basée sur la valeur du bien‑fonds résidentiel par rapport à celle du bien‑fonds non résidentiel, et non sur la superficie en pieds carrés des deux terrains.

Pour l'achat d'une nouvelle maison, comment faut‑il déterminer la valeur de la contrepartie à laquelle s'applique l'ISNR?

La valeur de la contrepartie aux fins de l'ISNR sera déterminée conformément aux dispositions existantes de la Loi sur les droits de cession immobilière.

Comment puis‑je autoriser un représentant à payer l'ISNR en mon nom?

Le formulaire Autorisation ou annulation d'un représentant vous permet d'autoriser le ministère des Finances de traiter avec une autre personne (comme votre conjoint, un autre membre de votre famille, un comptable, un conseiller fiscal ou un avocat) comme votre représentant aux fins de programmes fiscaux de l'Ontario.

Comment dois‑je remplir la Partie 1 du formulaire Autorisation et annulation d'un représentant afin d'autoriser les paiements d'ISNR par un représentant?

La case à côté de la Loi sur les droits de cession immobilière doit être sélectionnée.

La Partie 1 du formulaire Autorisation et annulation d'un représentant sera‑t‑elle mise à jour pour tenir compte de la législation qui s'applique à l'ISNR?

Non. L'ISNR fait partie de la Loi sur les droits de cession immobilière. Conséquemment, la Partie 1 ne doit pas être mise à jour.

À quels numéros(s) de compte, de permis ou de référence approprié(s) fait‑on référence à la Partie 1 du formulaire Autorisation et annulation d'un représentant?

Il s'agit du numéro de compte ou de référence attribué par le ministère des Finances. Si le ministère n'a pas fourni de numéro de compte ou de référence au client qui remplit le formulaire Autorisation et annulation d'un représentant, le champ réservé au numéro de compte ou de référence restera vide.

Comment doit‑on remplir la Partie 2 du formulaire Autorisation et annulation d'un représentant pour que la Portée de l'autorisation soit limitée au paiement des droits de cession immobilière et de l'ISNR?

Si le client aimerait que le représentant agisse en son nom uniquement à l'égard des droits de cession immobilière, ce qui comprend l'ISNR, il doit cocher la case uniquement pour les questions précisées ci‑dessous. Il doit ensuite cocher la case Autres et inscrire Paiement des droits de cession immobilière et de l'ISNR.

Est‑ce que je peux transmettre le paiement d'ISNR par messagerie à Oshawa ou dois‑je m'y rendre en personne?

Vous pouvez payer l'ISNR au ministère des Finances à Oshawa par messagerie, par courrier ou en personne. Veuillez consulter la section ci‑dessus intitulée Paiement préalable des droits de cession immobilière et l'ISNR au ministère des Finances. Après le 29 décembre 2017, Teraview acceptera les paiements d'ISNR au moment de l'enregistrement. Pour les enregistrements sur papier pour lesquels l'ISNR doit être payé, le paiement de l'ISNR et des droits de cession immobilière continuera d'être fait au ministère des Finances.

J'achète un bien assujetti aux droits de cession immobilière municipaux. Puis‑je payer tous les droits de cession immobilière exigés au ministère des Finances à Oshawa?

Le ministère des Finances à Oshawa ne perçoit pas les droits de cession immobilière municipaux pour la Ville de Toronto. Les droits de cession immobilière provinciaux et l'ISNR peuvent être payés au ministère des Finances à Oshawa par messagerie, par courrier ou en personne. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les paiements, veuillez consulter la section ci‑dessus intitulée Paiement préalable des droits de cession immobilière et l'ISNR au ministère des Finances.

Est‑ce que l'avocat du vendeur peut signer l'assertion sur l'intégralité sans avoir obtenu un numéro de reçu aux fins de l'ISNR?

Ce n'est pas possible actuellement dans la plateforme Teraview.

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