Consultations publiques: Protéger et moderniser le secteur ontarien du courtage hypothécaire

Rapport au ministre des Finances sur l’examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques

Le 30 septembre 2019

L’honorable Rod Phillips
Ministre des Finances
7, Queen’s Park Crescent, 7e étage
Toronto (Ontario)
M7A 1Y7

Monsieur le Ministre,

Veuillez trouver ci-joint notre rapport de 2018-2019 sur l’examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi »).

Nous sommes heureux de vous présenter ce rapport, conformément aux exigences de l’article 57 de la Loi. Pour exécuter notre mandat, nous avons sollicité les opinions du public et du secteur des courtiers hypothécaires sur la Loi et ses règlements par l’intermédiaire d’un processus ouvert au moyen d’un affichage sur le Registre de la réglementation de l’Ontario. Nous avons rencontré des intervenants par l’intermédiaire de tables rondes et de rencontres individuelles. Les recommandations figurant dans le présent rapport ont été éclairées de manière importante par les rétroactions écrites détaillées que nous avons reçues de différents intervenants du secteur des services financiers, ainsi que par les nombreuses conversations directes que nous avons tenues avec des parties intéressées, qui ont communiqué leurs opinions sur la manière dont nous pouvons rationaliser la loi afin de réduire le fardeau réglementaire pour les maisons de courtage d’hypothèques pour qu’elles soient mieux en mesure de répondre aux besoins de leurs clients.

Nous sommes reconnaissants envers les intervenants pour les renseignements détaillés fournis et envers le personnel du ministère des Finances pour le soutien apporté. Cet examen de la Loi a offert une occasion unique de prendre connaissance de la rétroaction directe des secteurs touchés et, dans une plus large mesure, des citoyens de l’Ontario.

Veuillez agréer mes sincères salutations.

Doug Downey
Responsable – Examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques
Procureur général de l’Ontario
Député, Barrie-Springwater-Oro-Medonte

Stan Cho
Conseiller stratégique – Examen de la Loi Examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques
Adjoint parlementaire au ministre des Finances
Député, Willowdale

Table des matières

Introduction

Le marché des prêts hypothécaires

Rétroaction reçue

Principaux enjeux et recommandations

1. Réduire le fardeau et rehausser l’accès pour les propriétaires, les prêteurs et les investisseurs

2. Rehausser la protection des consommateurs et la supervision de la lutte contre le blanchiment d’argent

Annexe 1 : Dossiers soumis par les intervenants

Annexe 2 : Participants aux tables rondes des intervenants

Introduction

La Loi exige qu’à tous les cinq ans, le ministre des Finances nomme une ou plusieurs personnes aux fins de l’examen du fonctionnement de la Loi et des règlements et de la formulation de recommandations au Ministre. La Loi exige que la ou les personnes nommées sollicitent l’opinion du public et que les recommandations soient diffusées au public.

Le 22 octobre 2018, Doug Downey a été nommé par l’ancien ministre des Finances, l’honorable Vic Fedeli, pour effectuer un examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi »). Après la nomination de Doug Downey à titre de procureur général en juin 2019, Stan Cho est devenu l’adjoint parlementaire au ministre des Finances et a été nommé à titre de conseiller stratégique auprès du ministre Downey au soutien de l’examen de la Loi.

L’examen a d’abord été lancé en novembre 2018 au moyen d’un affichage sur le Registre de la réglementation de l’Ontario sollicitant des observations écrites auprès du secteur des courtiers hypothécaires et du public. L’affichage du Registre de la réglementation soulignait la priorité du gouvernement à l’égard de ces examens — cerner des efficiences et réduire le fardeau réglementaire non nécessaire de manière à ce que les courtiers hypothécaires puissent davantage mettre l’accent sur l’aide apportée à leurs clients.

Une table ronde réunissant des intervenants a eu lieu le 6 mars 2019. Tous les intervenants ayant présenté des observations écrites ont été invités à participer. Par suite de cette table ronde, des rencontres individuelles ont été tenues avec des intervenants, sur demande. Le ministère des Finances a reçu des observations écrites d’un total de 35 différents intervenants représentant divers secteurs de services financiers.

Le présent rapport présente un aperçu des enjeux qui ont été portés à notre attention pendant la consultation et les rencontres individuelles et énonce nos observations et nos recommandations. Nous sommes d’avis que la mise en œuvre de ces recommandations se traduira par une réduction des formalités et du fardeau administratifs et créera une plus grande accessibilité au marché de l’habitation pour les propriétaires actuels et potentiels, les courtiers et les prêteurs, ainsi qu’une protection rehaussée des consommateurs et une meilleure supervision de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Le marché des prêts hypothécaires

Le marché canadien des prêts hypothécaires représente actuellement 1,55 billion de dollars en crédit hypothécaire résidentiel en cours fournis par des banques, des caisses populaires et d’autres institutions financières et prêteurs. Les courtiers hypothécaires jouent un rôle crucial pour aider les Ontariens à naviguer dans un processus complexe — ce qui, pour beaucoup, représente la plus importante décision financière de leur vie.

Selon Professionnels hypothécaires du Canada, environ 28 % des Canadiens utilisent les services d’un courtier hypothécaire pour monter leur prêt hypothécaire1. Au 31 décembre 2018, il y avait 1 221 maisons de courtage d’hypothèques, 2 765 courtiers hypothécaires, 11 745 agents hypothécaires, et 210 administrateurs d’hypothèques titulaires d’un permis en Ontario en vertu de la Loi.2

Cet examen a été entrepris dans un contexte de changements importants au sein des marchés canadiens de l’habitation et des politiques qui les touchent. Nommément, la hausse des prix de l’immobilier au Canada, notamment à Toronto et à Vancouver, doublée d’un environnement prolongé de faibles taux d’intérêt, et des niveaux d’endettement records des ménages. La réaction du gouvernement fédéral à ces enjeux a été de restreindre les normes sur les prêts hypothécaires pour les institutions financières sous réglementation fédérale.

Toutefois, ces changements ont créé d’importants défis pour de nombreux consommateurs ontariens cherchant à répondre aux critères pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Plus particulièrement, l’exigence fédérale pour les banques d’effectuer un test de résistance de la capacité d’un emprunteur de rembourser un prêt hypothécaire si les taux d’intérêt devaient augmenter de manière importante a rendu difficile pour nombre d’acheteurs potentiels de se qualifier. Cela a eu pour résultat que moins de consommateurs, particulièrement des acheteurs d’une première maison, comme de jeunes familles et de nouveaux Canadiens, sont en mesure d’accéder à un prêt hypothécaire auprès de banques traditionnelles. En fait, la Banque TD estime que les changements des règles B-20 ont réduit le pouvoir d’achat moyen des ménages canadiens d’environ 20 %.3

En outre, plus de consommateurs sont maintenant forcés de rechercher des prêts hypothécaires auprès de prêteurs privés, souvent à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés. Les économistes estiment que les prêteurs privés ont augmenté leur part de marché sur les marchés de l’habitation, comme à Toronto, de 50 % au cours de la dernière année, et comptent maintenant pour près d’un dixième du marché hypothécaire global du Canada.4 Ultimement, comme Professionnels hypothécaires du Canada le fait remarquer, ces politiques ont rendu encore plus difficile l’accès à la propriété pour les Canadiens ce qui, par conséquent, pourrait « entraver de manière importante leur bien-être financier à long terme ».5

En outre, Il y a eu une croissance rapide des placements hypothécaires consortiaux (PHC) en Ontario. Ces types de placements étaient auparavant le domaine d’investisseurs avertis, mais au cours des dernières années, des investisseurs moins expérimentés ont été de plus en plus attirés par ces placements plus risqués. Malheureusement, certains de ces PHC ont connu un échec, se traduisant par de larges pertes pour les investisseurs. Nombre de ces échecs ont mené la Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO), l’ancien organisme de réglementation du secteur du courtage d’hypothèques en Ontario, à prendre des mesures coercitives contre divers détenteurs de permis du secteur. Afin d’assurer l’existence d’une réglementation et d’une protection appropriée des consommateurs à l’avenir, le gouvernement transférera la responsabilité de PHC plus complexes à la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO).

Enfin, cet examen a lieu parallèlement à la création d’un nouvel organisme de réglementation, l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF). Le 8 juin 2019, l’ARSF a remplacé la CSFO à titre d’organisme de réglementation des secteurs des courtiers hypothécaires, de l’assurance, des caisses populaires, des sociétés de prêt et de fiducie et des régimes de retraite. La création de l’ARSF représente une importante transformation pour la réglementation de ces secteurs et offre de nombreuses occasions de réduire le fardeau réglementaire et d’adapter la réglementation pour les secteurs qu’elle supervise. L’ARSF jouera un rôle clé dans la mise en œuvre des recommandations figurant dans le présent rapport.

Rétroaction reçue

Nous avons été heureux de recevoir des observations écrites de la part de 35 organisations différentes du secteur des courtiers hypothécaires, y compris de services juridiques, immobiliers et bancaires. Les observations comprenaient des suggestions détaillées et réfléchies sur la manière dont la Loi vieille de dix ans pourrait être modernisée et rationalisée afin de réduire le fardeau administratif et répondre aux besoins du marché d’aujourd’hui. Certaines des rétroactions utiles que nous avons reçues comprenaient les suggestions qui suivent :

« Pour toute nouvelle catégorie de permis ajoutée, nous recommandons que des exigences spécialisées en matière de formation fassent partie des exigences pour l’obtention d’un permis. » [Traduction] – Professionnels hypothécaires du Canada et Canadian Mortgage Brokers Association – Ontario

« Nous recommandons que le gouvernement de l’Ontario entame une étude des activités de prêts privés... Cet exercice pourrait aussi comprendre l’exigence ou un incitatif pour les courtiers et les prêteurs de divulguer plus de renseignements à leur organisme de réglementation, ce qui fournirait à ce dernier une meilleure compréhension des activités de prêts privés et un portrait plus complet du marché de l’habitation. » [Traduction] – Association des compagnies d’assurance hypothécaire et titres du Canada

« Nous sommes d’avis que des parties averties — tant des emprunteurs que des prêteurs — peuvent évaluer des opérations hypothécaires commerciales et se protéger au moyen d’analyses rigoureuses, d’une diligence raisonnable et d’arrangements contractuels. Nous sommes d’opinion que... Les opérations hypothécaires commerciales (négociation, prêt, opérations et administration) conclues entre (ou effectuées par) des parties averties [devraient] être permises sans inscription auprès d’un courtier hypothécaire requis par le prêteur. » [Traduction] – Financière Sun Life

Une importante rétroaction a également été reçue sur le sujet des placements hypothécaires consortiaux. Nous avons encouragé les participants à fournir une rétroaction par l’intermédiaire de la consultation distincte réalisée par les Autorités canadiennes en valeurs mobilières (ACVM) sur les règles qui régissent les prêts hypothécaires consortiaux complexes lorsque la responsabilité réglementaire relative à ces hypothèques aura été transférée à la CVMO. De nombreuses préoccupations d’intervenants ont été soulevées concernant les formulaires de déclarations actuellement requis par l’ARSF (anciennement requis par la CSFO), qui ne seront plus utilisés en vertu de la Loi sur les valeurs mobilières lorsque le transfert sera entré en vigueur. La période de commentaires des ACVM s’est terminée le 14 mai 2019 et nous sommes d’avis que les commentaires utiles des intervenants nous ayant été fournis seront tout aussi utiles au sein de ce forum.

Les recommandations de ce rapport serviront à rehausser l’accès à l’immobilier par l’entremise de courtiers hypothécaires pour les propriétaires et les investisseurs, réduire le fardeau administratif et réglementaire non nécessaire et renforcer la protection des consommateurs et la supervision de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Principaux enjeux et recommandations

La rétroaction des intervenants au cours de l’examen a mené à l’élaboration des sept principales recommandations qui suivent visant à moderniser et à rationaliser la Loi, à rehausser l’accessibilité au marché de l’immobilier, à réduire le fardeau réglementaire et à améliorer la protection des consommateurs et des investisseurs.

1. Réduire le fardeau et rehausser l’accès pour les propriétaires, les prêteurs et les investisseurs

Recommandation 1 : Réduire le fardeau administratif pour les opérations hypothécaires commerciales

L’accès au marché des hypothèques commerciales est essentiel à l’économie de l’Ontario. De nombreux investisseurs institutionnels et avertis doivent être en mesure d’attribuer des capitaux de manière plus efficiente afin d’offrir un accès au crédit aux entreprises ontariennes. En général, la Loi applique le même cadre réglementaire à tous les types de prêts hypothécaires, sans distinction entre des hypothèques résidentielles et commerciales.

Les intervenants ont fait valoir que cette approche s’est traduite par un fardeau réglementaire à l’égard de certains types de prêts hypothécaires où des niveaux élevés de protection des consommateurs et des investisseurs peuvent ne pas être nécessaires.

À ce titre, il est recommandé que le ministère des Finances communique cette rétroaction d’un intervenant avec l’ARSF et collabore avec elle à l’élaboration et à la proposition d’amendements à la Loi qui réduiraient le fardeau réglementaire à l’égard d’opérations hypothécaires commerciales entre des entités averties comme de grandes sociétés et institutions financières. De nombreuses exigences, comme celles de recevoir ou de signer des documents d’information, constituent un fardeau inutile pour ces entreprises. Il serait donc sensé d’éliminer la paperasserie et exonérer les entités averties de ces exigences lorsqu’elles effectuent des opérations commerciales.

Recommandation 2 : Réduire le fardeau réglementaire en établissement de nouvelles catégories de permis

Une grande quantité de rétroaction a été reçue demandant l’élaboration d’un régime de permis qui réponde mieux aux différentes fonctions que les courtiers et agents hypothécaires effectuent sur le marché actuel.

Il a été souligné que les permis actuels d’agent et de courtier (et la formation en vue de les obtenir) ne reflètent pas les différentes tâches à effectuer et les conseils fournis par les agents et les courtiers qui négocient différents types de prêts hypothécaires. Par exemple, les risques et les caractéristiques de prêts hypothécaires privés diffèrent de ceux de prêts hypothécaires traditionnels fournis par des institutions financières réglementées, et les connaissances nécessaires en vue de bien conseiller les clients sont également uniques.

Il est recommandé que le ministère des Finances collabore avec l’ARSF, en consultation avec le secteur, pour proposer des options de régimes de permis qui reflètent mieux les pratiques uniques demandées par différents segments du marché hypothécaire et qui correspondent à d’autres régimes de permis réglementaires. L’objectif est de réduire le fardeau réglementaire pour les personnes effectuant des opérations touchant des types traditionnels de prêts hypothécaires. Un permis additionnel pourrait être nécessaire pour s’adonner à des activités qui nécessitent différentes compétences que celles obtenues en vertu des exigences actuelles liées aux permis. Le Ministère et l’ARSF devraient collaborer avec le secteur afin de relever quelles activités justifient un permis additionnel, pour veiller à ce que les courtiers et agents hypothécaires disposent des compétences appropriées et servent adéquatement leurs clients dans ces types d’opérations.

Recommandation 3 : Réduire le fardeau réglementaire dans les Directives, les Bulletins et les Formulaires

Notre gouvernement s’est engagé envers une réduction de 25 % des exigences réglementaires d’ici 2020. La création de l’ARSF offre l’occasion d’inclure le secteur ontarien du courtage hypothécaire dans cet objectif. Avec l’ARSF, notre gouvernement consultera les intervenants afin d’examiner et de réviser toutes les directives, bulletins et formulaires qui touchent le secteur du courtage hypothécaire, afin d’assurer qu’ils sont rationalisés et écrits en langage clair, avec pour but de réduire la paperasserie, le fardeau réglementaire et le dédoublement.

La réduction du fardeau réglementaire au sein du secteur du courtage hypothécaire contribuera à stimuler la productivité et le caractère concurrentiel, et permettra aux maisons de courtage d’hypothèques de servir plus efficacement leurs clients. Par conséquent, il est recommandé que l’ARSF consulte le secteur du courtage hypothécaire en ce qui a trait aux directives, aux formulaires, aux règlements et aux bulletins qui touchent le secteur, ainsi que pour recueillir des suggestions sur la manière dont les renseignements devant être fournis aux consommateurs peuvent être simplifiés et clarifiés. Des efforts importants doivent être consentis pour assurer que les documents sont écrits en langage clair et simplifiés le plus possible afin de permettre tant au secteur qu’aux consommateurs de les comprendre et pour obtenir de meilleurs résultats.

Recommandation 4 : Maintenir les exonérations de permis actuelles

En vertu de la Loi, une personne qui fournit une simple référence d’emprunteur à un prêteur (ou d’un prêteur à un emprunteur) n’a pas à détenir de permis si certaines conditions sont respectées. Nous avons reçu des rétroactions d’intervenants qui étaient en faveur du maintien de cette exonération, et nous recommandons que les exonérations de permis actuelles pour de simples références soient maintenues.

Les intervenants avaient différentes opinions à l’égard de l’exonération de permis fournie à des avocats en vertu de la Loi. Les intervenants ne faisant pas partie de la profession juridique étaient préoccupés que l’exonération de permis pour les avocats puisse possiblement donner lieu à des abus, particulièrement à l’égard des opérations de prêts hypothécaires consortiaux. Toutefois, ceux faisant partie de la profession juridique ont clairement dit que la supervision et que l’application réglementaire actuellement fournie par la Law Society of Ontario (LSO) est amplement suffisante pour assurer que les avocats respectent des normes élevées dans toutes leurs interactions avec le public, y compris les opérations hypothécaires. Nous n’avons pas reçu de rétroaction ni d’éléments probants suffisants au soutien d’une nouvelle exigence de détention d’un permis par les avocats en vertu de la Loi. Un tel changement se traduirait par un dédoublement des régimes réglementaires pour la profession juridique et serait contraire aux objectifs énoncés pour le présent examen.

Toutefois, alors que nous recommandons que l’exonération de permis fournie aux avocats en vertu de la Loi demeure inchangée, nous suggérons que l’ARSF et la LSO collaborent en vue d’assurer que des protocoles appropriés soient élaborés afin de faciliter le partage de renseignements en temps opportun dans des circonstances où les mesures d’application de l’un des organismes de réglementation a une incidence sur les détenteurs de permis de l’autre.

Enfin, nous avons reçu des rétroactions, tant positives que négatives, à l’égard de l’exonération de permis pour les employés d’institutions financières. Les institutions financières qui sont exonérées de permis en vertu de la Loi sont réglementées en vertu d’autres lois, tant fédérales que provinciales, en ce qui a trait à leurs activités hypothécaires, ainsi qu’à leurs opérations en général relativement aux pratiques du marché. Le retrait de cette exonération créerait un chevauchement réglementaire et un dédoublement qui pourraient augmenter les coûts et réduire les choix pour les consommateurs, ce qui ne serait pas conforme aux objectifs du présent examen. Toutefois, le ministère des Finances devrait entamer des discussions avec l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) afin d’assurer que les consommateurs reçoivent un traitement uniforme, qu’ils obtiennent leur prêt hypothécaire d’un courtier ou agent hypothécaire réglementé par la province ou d’un employé d’une banque réglementée par le gouvernement fédéral.

2. Rehausser la protection des consommateurs et la supervision de la lutte contre le blanchiment d’argent

Recommandation 5 : Rehausser et rationaliser les normes en matière de formation et professionnelles pour les agents et les courtiers

De nombreux intervenants ont plaidé pour que des améliorations soient apportées aux exigences en matière de formation obligatoire pour les agents et courtiers hypothécaires, y compris l’élargissement et l’approfondissement des matières couvertes par ces cours, ainsi que la création d’une formation significative et adaptée mettant l’accent sur l’enseignement des compétences qui prépareront les agents et les courtiers de manière appropriée pour leur carrière dans le secteur du courtage d’hypothèques. De la même manière, les intervenants ont suggéré une formation spécialisée en obtention de permis pour les courtiers et les agents qui effectuent des opérations dans des domaines de pratique qui nécessitent davantage de connaissances et de compétences.

Ces suggestions novatrices d’améliorations à la formation sectorielle reflètent l’emphase continue mise par le secteur sur le rehaussement des normes pour la profession de courtier hypothécaire en Ontario.

Le Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH) a achevé un projet pluriannuel pendant la période de 2012 à 2014 afin d’harmoniser les compétences et les résultats d’apprentissage pour les courtiers et agents hypothécaires partout au Canada. Afin de rehausser l’uniformité de la qualité des cours en vue de l’obtention d’un permis, le CCARCH a également élaboré et publié, en 2018, des normes de conception, de prestation et d’accréditation de la formation d’agents et de courtiers en vue de l’obtention d’un permis. Ce travail effectué par le CCARCH offre une base utile pour l’amélioration de la formation d’agents et de courtiers hypothécaires de l’Ontario en vue de l’obtention d’un permis, et il devrait en être tenu compte lorsque des changements à cette formation sont envisagés.

Il est recommandé que l’ARSF travaille en étroite collaboration avec le secteur et les fournisseurs de formation en matière hypothécaire en vue d’obtenir un permis afin de rehausser les exigences de formation et d’améliorer leurs systèmes de prestation. Cela comprendrait l’élargissement du contenu des cours et l’étude de cours additionnels pertinents en vue de l’obtention d’un permis pour le nouveau régime d’obtention, lorsqu’il sera élaboré.

Recommandation 6 : Encourager l’inscription des prêteurs privés

Avec les récents changements apportés aux normes de souscription pour les institutions financières réglementées par le fédéral, les acheteurs ontariens se tournent maintenant plus fréquemment vers des prêteurs hypothécaires privés non réglementés afin de leur permettre d’acheter une maison. Puisque ces prêteurs ne sont pas réglementés, les gouvernements ne disposent pas d’une vision claire de leurs activités et pourraient ne pas connaître l’ampleur de leur participation au marché. Cela s’est traduit par un manque de compréhension du niveau du risque financier dans le secteur des prêts privés.

En Colombie-Britannique, de récents rapports6 ont fait remarquer que les prêts privés sur le marché immobilier canadien sont particulièrement vulnérables au blanchiment d’argent, et ont recommandé que le gouvernement provincial instaure une loi visant à réglementer tous les prêts hypothécaires, y compris ceux des prêteurs privés.

L’ARSF et le gouvernement devraient disposer de perspectives additionnelles sur ce secteur en vue de soutenir davantage la lutte plus globale contre la fraude et de demeurer conformes à d’autres initiatives, comme le récent établissement du Serious Fraud Office.

En Ontario, la Loi permet à des prêteurs privés d’effectuer des prêts hypothécaires, mais seulement s’ils sont réalisés par l’entremise d’une maison de courtage d’hypothèques. Cette exigence s’applique même aux prêteurs qui font exclusivement affaire avec de grandes sociétés ou des personnes à valeur nette élevée. De plus, la Loi exige que les maisons de courtage, les courtiers et les agents hypothécaires aient recours à un niveau élevé de diligence raisonnable en vue de la prévention de la fraude et d’autres gestes illégaux dans le cours d’une opération hypothécaire. Ces exigences constituent des mesures préventives contre le blanchiment d’argent par l’intermédiaire d’opérations immobilières.

Bien que les prêteurs privés représentent une tranche relativement petite des prêts hypothécaires en cours dans l’ensemble du marché hypothécaire de 132 milliards de dollars en Ontario, la part de ce segment a connu une croissance au cours des dernières années.7 Selon les données de 2017 de la CSFO, les prêts privés ont constitué environ 8 % (10,6 milliards $) du total de la valeur en dollars de toutes les opérations hypothécaires déclarées par les maisons de courtage d’hypothèques.8 Ce chiffre a augmenté de près de 77 % depuis le montant de 2014 de 6 milliards de dollars. Pendant la même période, le nombre de maisons de courtage ayant déclaré utiliser un prêteur privé a augmenté de 11 %. Une étude récente menée par la SCHL montre que la part de marché des prêteurs privés (par exemple les sociétés de placement hypothécaire) a connu une croissance récemment et représente maintenant 7 % des prêts hypothécaires non assurés et non bancaires.9

Dans le cours de l’examen, de nombreux intervenants ont fait remarquer que les prêts privés non réglementés ne devraient pas être restreints, mais pourraient être mieux compris ou quantifiés. À ce titre, nous recommandons que le ministère des Finances collabore avec l’ARSF à la création d’un régime d’inscription destiné aux prêteurs privés non réglementés qui respecterait certains seuils monétaires ou d’activité.

L’inscription pourrait également être volontaire de la part d’une entité, même si elle n’atteint pas ces seuils. S’ils étaient inscrits auprès de l’ARSF et réalisaient des activités de prêts hypothécaires touchant des entités averties, ces prêteurs privés seraient en mesure de réaliser ces activités sans devoir obtenir un permis en vertu de la Loi, et sans l’exigence de travailler par l’intermédiaire d’une maison de courtage. Cela réduirait considérablement le fardeau réglementaire.

De plus, nous suggérons que l’ARSF et la LSO collaborent afin de partager leurs données relatives à la taille et à la portée des prêts privés facilités par des avocats qui ne sont pas soumis à la Loi.

En vertu de ce régime, les prêteurs privés inscrits devraient être tenus de présenter périodiquement un rapport sur leurs activités de prêts à l’ARSF. Cela ferait de l’Ontario l’unique juridiction au Canada qui procède directement à la cueillette de données auprès des prêteurs hypothécaires non réglementés, contribuant à une meilleure compréhension de la participation de ces prêteurs sur les marchés de l’habitation ontariens et de leur rôle élargi dans l’économie provinciale.

Recommandation 7 : Renforcer le cadre des sanctions administratives pécuniaires

Une sanction administrative pécuniaire (SAP) est une pénalité civile imposée par un organisme de réglementation à l’égard d’une infraction d’une loi ou de ses règlements. Nous avons reçu des rétroactions d’intervenants voulant que les SAP que l’ARSF a le droit d’imposer en vertu de la Loi ne soient pas assez élevées à l’égard de certaines infractions en vue d’en assurer la conformité de manière appropriée. En fait, dans certains cas, il a été suggéré qu’il peut être plus rentable pour une société de payer une SAP plutôt que de prendre les mesures nécessaires en vue de sa conformité. Un régime de SAP efficace est important pour la promotion de la conformité, pour maintenir les coûts réglementaires à un faible niveau et pour préserver la confiance des consommateurs dans le secteur du courtage hypothécaire.

À ce titre, le ministère des Finances devrait collaborer avec l’ARSF à un examen des montants maximums des SAP définis par la Loi afin d’assurer qu’ils sont personnalisés en fonction des risques spécifiques et des activités au sein du marché actuel, et qu’ils fournissent des niveaux appropriés de dissuasion afin de promouvoir la conformité. Le régime de SAP prévu dans la Loi doit être souple et fournir à l’ARSF la capacité de pénaliser les entités délinquantes de manière significative. À la suite d’un examen par le ministère des Finances, avec les conseils de l’ARSF, le secteur devrait être consulté à l’égard de toute proposition de SAP en découlant avant que le Ministère ne recommande des amendements législatifs au gouvernement.

Annexe 1 : Dossiers soumis par les intervenants

  • 8Twelve Mortgage Corporation
  • Aeon&T Group Incorporated
  • Appraisal Institute of Canada
  • AUM Law
  • Batcher, Wasserman
  • Canadian Life and Health Insurance Association
  • Canadian Mortgage Brokers Association Ontario
  • Capital Direct Lending Corporation
  • Central 1 Credit Union
  • CIR Mortgage Corporation
  • Cirrius Finance Corporation
  • CMLS Financial
  • Firm Capital Corporation
  • First Source Financial Management
  • Foremost Financial Corporation
  • G.M.S. Mortgage Investment Corporation
  • Gurpreet Chung
  • Law Society of Ontario
  • Marshall Zehr
  • Mortgage Alliance Company of Canada
  • Association des compagnies d’assurance hypothécaire et titres du Canada
  • Mortgage Centre
  • Professionnels hypothécaires du Canada
  • Association du Barreau de l’Ontario
  • Ontario Real Estate Association
  • PMC Funding
  • Rate Spy / Intelli Mortgage
  • Real Estate and Mortgage Institute of Canada
  • Real Mortgage Associates Incorporated
  • REALPAC
  • Serenity Mortgage
  • Financière Sun Life
  • Toronto Real Estate Board
  • The Trust Companies Association of Canada
  • Vector Financial

Annexe 2 : Participants aux tables rondes des intervenants

  • 8Twelve Mortgage Corporation
  • Aeon&T Group Incorporated
  • Appraisal Institute of Canada
  • Capital Direct Lending Corporation
  • Central 1 Credit Union
  • CIR Mortgage Corporation
  • CMLS Financial
  • Central 1 Credit Union
  • Firm Capital Corporation
  • First Source Financial Management
  • Foremost Financial Corporation
  • HollisWealth
  • Law Society of Ontario
  • Marshall Zehr
  • Mortgage Alliance Company of Canada
  • Professionnels hypothécaires du Canada
  • Association du Barreau de l’Ontario
  • PMC Funding
  • Real Estate and Mortgage Institute of Canada, Incorporated
  • Real Mortgage Associates Incorporated
  • REALPAC
  • Serenity Mortgage
  • Financière Sun Life
  • Toronto Real Estate Board
  • Vector Financial

Notes

[1] Professionnels hypothécaires du Canada, « Annual State of the Residential Mortgage Market in Canada », janvier 2019. p. 11.

[2] Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO).

[3] R. Sondhi, K. Bushmeneva, D. Burleton, « Assess the Stress: Examining the Impact of the B-20 Rules on Housing 16 Months Later », TD Economics. p. 2.

[4] Matt Scuffham. « OSFI under pressure by banks, industry lobbyists to ease mortgage stress test: sources. » Financial Post, 4 février 2019.

[5] Professionnels hypothécaires du Canada. p. 6.

[6] Expert Panel on Money Laundering in BC Real Estate, Combatting Money Laundering in BC Real Estate; and Peter German and Associates Inc., Dirty Money – Partie 2. Les deux rapports ont été publiés le 31 mars 2019.

[7] Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO), Déclaration de renseignements annuelle du secteur des courtiers hypothécaires, 2017.

[8] CSFO. 2017.

[9] Société canadienne d’hypothèque et de logement, « Rapport sur l’industrie hypothécaire résidentielle », T3, 2019.  p. 12.