Cession d'une société agricole familiale à un particulier

Table des matières

Introduction

Critères OBLIGATOIRES d'admissibilité à une exonération

Facteurs importants à prendre en compte

Comment demander l'exonération des droits de cession immobilière

Comment demander un remboursement des droits


Introduction

Une exonération des droits de cession immobilière peut être accordée si une société agricole familiale cède des terres agricoles à un ou à des particuliers liés.

La société agricole familiale qui céde le bien-fonds est le cédant. Les particuliers recevant le bien‑fonds sont les cessionnaires.

Les expressions/termes société agricole familiale, activité agricole, actif agricole, membres de la famille, enfant et conjoint sont définis dans la Loi et le Règlement 697.

Lors de la demande d'exonération pour une société agricole familiale, noter qu'il existe une distinction entre une société agricole familiale et un particulier. Un particulier désigne à un être humain unique exploitant une entreprise agricole à titre personnel. Une société agricole familiale n'est pas un particulier. Il s'agit d'une personne juridique distincte de ses actionnaires et propriétaires. Bien qu'une société ne soit pas un particulier, il s'agit d'une personne. Consulter l'affaire Upper Valley Dodge Chrysler Limited v. (Ontario) Minister of Finance (en anglais seulement) pour en savoir plus sur la question.

Il est également important de comprendre que si une société exploite le bien‑fonds (p. ex., les revenus et les charges de l'activité agricole figurent dans les documents comptables de la société), alors le particulier qui effectue le travail physique et intellectuel le fait au nom de la société (par exemple, à titre d'employé), et non pas en sa qualité de particulier à titre personnel.

Critères OBLIGATOIRES d'admissibilité à une exonération

Avant la cession du bien‑fonds :

  • le bien‑fonds était principalement utilisé à des fins agricoles, et
  • l'activité agricole était assurée exclusivement par la société agricole familiale (le cédant) sous la direction d'une personne ou de personnes, chacune d'entre elles étant membre de la famille de chaque cessionnaire du bien‑fonds faisant l'objet de la cession.

La société cédante est une société agricole familiale :

  • chaque actionnaire de la société cédante est membre de la famille de chacun des cessionnaires
  • au moins 95 % de la valeur des actifs de la société cédante au moment de la cession, y compris le bien‑fonds faisant l'objet de la cession, sont des actifs agricoles, et
  • si un actionnaire de la société cédante est lui‑même une société, alors :
    • l'actionnaire de la société doit être un membre de la famille de chaque cessionnaire (c.‑à‑d., tous les actionnaires sont des particuliers et des membres de la famille de chaque cessionnaire), et
    • au moins 95 % de la valeur du total des actifs de l'actionnaire de la société sont des actifs agricoles.

Au moment de la cession du bien‑fonds :

  • la cession du bien‑fonds à un ou plusieurs particuliers comme décrites dans le présent article a pour but principal de permettre à un ou plusieurs particuliers de continuer à exploiter le bien‑fonds à des fins agricoles
  • chacun des actionnaires de la société agricole familiale cédant le bien‑fonds est membre de la famille de chaque particulier continuant l'activité agricole du bien‑fonds.

Facteurs importants à prendre en compte

Voici les raisons entraînant le plus souvent le rejet de cette demande d'exonération :

REJET : L'activité effectuée sur le bien‑fonds ne répond pas à la définition d'activité agricole.

La définition d'activité agricole désigne :

  • le labourage du sol
  • la mise à la reproduction, l'élevage ou l'engraissement du bétail
  • l'élevage de volaille et la production de produits de volaille
  • l'élevage d'animaux à fourrure
  • la production laitière
  • la culture fruitière
  • la culture vivrière (destinée à la consommation humaine) ou fourragère
  • l'apiculture.

La définition d'activité agricole ne désigne pas :

  • la culture d'arbres de Noël
  • les pépinières (horticulture, culture de buissons, etc.)
  • les magasins de détail
  • les gazonnières
  • les écuries
  • la passation de contrats de service pour améliorer la terre d'un autre agriculteur (p. ex., les travaux d'excavation, la construction de bâtiments d'élevage, de granges ou de barrières)
  • la fabrication de produits à partir des plantes récoltées
  • la location de terre lorsque le bailleur n'a pas le droit à une part des récoltes produites, du bétail élevé ou d'autres denrées cultivées sur les terres considérées, ni aux produits de la vente de ces récoltes, autres denrées ou de ce bétail.

REJET : Le cessionnaire ne poursuit pas l'activité agricole, mais loue le bien‑fonds à une autre entité.

Le cessionnaire ou la personne liée doit exploiter réellement le bien‑fonds. Si le cessionnaire loue le bien‑fonds à une autre entité qui l'exploite, la cession n'est pas admissible à l'exonération, à moins que le cessionnaire ait le droit à une part des récoltes produites, du bétail élevé ou d'autres denrées cultivées sur les terres considérées, aux produits de la vente de ces récoltes, autres denrées ou de ce bétail.

REJET : Avant la cession, la société cédante n'exploitait pas le bien‑fonds à des fins agricoles.

Avant la cession, la société agricole familiale (le cédant) qui possédait le bien‑fonds doit l'avoir exploité (p. ex., les revenus et les charges de l'activité agricole figurent dans les documents comptables de la société avant la cession). Si une autre société ou une personne ou plusieurs personnes dirigent la société agricole sur le bien‑fonds qui appartient à la société agricole familiale, la cession n'est pas admissible à l'exonération.

REJET : Après la cession, une société exploite le bien‑fonds à des fins agricoles.

Après la cession, un particulier comme décrite dans le présent article doit exploiter le bien‑fonds à des fins agricoles à titre personnel. Si le particulier qui a acquis le bien‑fonds l'exploite sous la direction d'une société (p. ex., les revenus et les charges de l'activité agricole figurent dans les documents comptables de la société avant la cession), alors le particulier qui effectue le travail physique et intellectuel le fait au nom de la société (par exemple à titre d'employé) et non à titre personnel. Même si le particulier est le seul actionnaire de la société, celle‑ci n'est pas un particulier. Consulter l'affaire Upper Valley Dodge Chrysler Limited v. (Ontario) Minister of Finance.

Comment demander l'exonération des droits de cession immobilière

Enregistrement électronique

Si la cession du bien‑fonds est enregistrée sur le titre au moyen du système d'enregistrement immobilier électronique de l'Ontario, on peut demander l'exonération en choisissant les énoncés électroniques 9123 et 9078 sous la rubrique réservée à l'exonération. Il est à noter que certains renseignements devront être entrés dans les cases applicables de l'énoncé 9123. Si ces énoncés en gras ne sont pas confirmés, il ne faut pas les sélectionner ni demander l'exonération.

Statement 9123

I/We have read and considered Regulation 697, R.R.O 1990, including the definitions of 'family farm corporation', 'farming', 'farming assets' and 'members of the family' as defined by the Regulation.

Each transferor or (if applicable) each shareholder of the transferor corporation, and each transferee or (if applicable) each shareholder of the transferee corporation are members of the same family, and where the transferor(s) is/are the personal representative(s) of the estate of a deceased individual, the deceased individual was also one of the members of the family immediately prior to his/her death.

Prior to the conveyance, the lands were used predominantly in farming carried on by [NAME(S)] during the period(s) [TEXT].

Statement 9078

The land is being conveyed for the principal purpose of enabling one or more individuals, each of whom is a member of the family of each transferor, or (if the transferor is a family farm corporation) of each shareholder of the transferor, to continue farming on the land.

Enregistrement sur papier

Si la cession du bien‑fonds est enregistrée sur papier au bureau d'enregistrement, deux types d'affidavits doivent accompagner la cession en plus de la cession à enregistrer :

Une fois que le registrateur foncier sera satisfait des documents soumis, la cession pourra être enregistrée sans acquitter les droits de cession immobilière.

Aucun enregistrement de titre

On peut obtenir l'exonération même si l'avis de cession n'est pas enregistré. Dans un tel cas, les documents suivants doivent être soumis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers du ministère des Finances dans les 30 jours suivant la date de l'aliénation :

  1. une Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds dûment remplie
  2. une copie de la convention de vente et des autres conventions relatives à la cession
  3. un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole, dûment rempli par un dirigeant de la société cessionnaire
  4. tout autre document requis par le ministère.

Faire parvenir les documents indiqués ci‑dessus à l'adresse suivante :

Ministère des Finances
Direction de l'observation fiscale
Section des impôts relatifs aux biens fonciers
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa ON L1H 8E9

Télécopie : 905 433‑5770

Par ailleurs, la Section des impôts relatifs aux biens fonciers peut demander une copie des registres de la société agricole familiale et de ses actionnaires, de même qu'une copie des états financiers de toutes les sociétés concernées.

Si une déclaration n'est pas produite dans les 30 jours, une demande de prolongation de délai expliquant les motifs de la demande est également exigée.

Tout manquement à produire une telle déclaration pourrait entraîner une cotisation de taxe, augmentée d'une pénalité et d'intérêts.

Comment demander un remboursement des droits

Si les droits de cession immobilière ont été acquittés lors de la cession d'un bien‑fonds agricole, et que ladite cession répond aux critères d'admissibilité à l'exonération des droits de cession immobilière, une demande d'exonération peut être soumise et un remboursement des droits de cession immobilière peut être accordé dans les quatre ans suivant la date de paiement desdits droits.

Pour demander un remboursement, les documents suivants doivent être envoyés à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers :

  1. une copie de l'acte enregistré sur lequel les droits de cession immobilière ont été acquittés (dans le cas d'un enregistrement électronique, inclure une copie du sommaire du dossier portant sur la transaction)
  2. une copie de la convention de vente et des autres conventions relatives à la cession
  3. un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole, dûment rempli par tous les cessionnaires, et
  4. tout autre document requis par le ministère.

Par ailleurs, la Section des impôts relatifs aux biens fonciers peut demander une copie des registres de la société agricole familiale et de ses actionnaires, de même qu'une copie des états financiers de toutes les sociétés concernées.

Faire parvenir les demandes de remboursement à l'adresse suivante :

Ministère des Finances
Direction de l'observation fiscale
Section des impôts relatifs aux biens fonciers
33, rue King Ouest
CP 625
Oshawa ON L1H 8E9

Télécopie : 905 433‑5770

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